报告概述
本报告为国盛证券研究所发布的房地产行业周报，主要跟踪2026年7月第一周（W27）的市场数据。报告覆盖新房与二手房成交面积、300城土拍市场、房企信用债发行及政策动态。通过对30个重点城市新房和15个城市二手房成交数据的周度与累计分析，以及土地市场溢价率、出让金等指标，呈现行业短期波动与结构性特征。报告同时提供行业投资建议，基于美日经验和当前竞争格局，对不同类型房企进行分层推荐。读者可据此了解近期市场成交热度、土地市场走向及板块投资逻辑。
报告的核心结论
7月新房成交环比大幅回落，二手房同比仍增长
本周30城新房成交137.4万方，环比下降45.6%，同比下降52.6%；15城二手房成交204.5万方，环比仅降5.3%，同比增长9.3%。进入7月传统淡季，新房市场降温明显，而二手房韧性更强，同比仍保持正增长。
6月土拍溢价率创近半年高位，但成交面积和金额同比仍降
6月300城宅地成交平均溢价率17.5%，环比提升7.2个百分点，处于近半年高位。但成交建面1992万方，同比降低3.4%；出让金1566亿元，同比降低14.0%。上半年累计出让金同比降32.9%，土地市场热度局部回升但整体仍低迷。
行业基本面仍处左侧，商业运营和轻资产企业更具穿越周期能力
报告认为地产行业基本面仍在左侧，新房总量机会有限，更多来自结构。参考美日经验，多元化经营的企业穿越周期能力更强，中国房企中商业运营派（如华润置地、华润万象生活）和轻资产运营方（中介、物业）为优选方向。
开发类房企需满足融资顺畅、布局核心城区、历史包袱轻等条件
在新房销售未真正企稳前，开发类房企的走势动荡反复。报告建议选择融资成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻的开发商，如华润置地、建发国际、绿城中国、招商蛇口、保利发展等。
报告回答的关键问题
2026年7月房地产市场成交情况如何？
7月第一周（W27）30城新房成交137.4万方，环比下降45.6%，同比下降52.6%；15城二手房成交204.5万方，环比下降5.3%，同比增长9.3%。新房成交进入淡季明显回落，二手房成交虽环比降但同比仍增，韧性更强。
当前土地市场溢价率上升意味着什么？
6月300城宅地平均溢价率17.5%，环比提升7.2pct，处于近半年高位，显示局部土地市场热度回升。但成交建面同比降3.4%、出让金同比降14.0%，上半年累计出让金同比降32.9%，表明整体土地市场仍低迷，回暖基础不牢。
房地产板块哪些类型企业更有投资价值？
报告建议关注四类企业：一是商业运营龙头如华润置地、华润万象生活；二是轻资产中介（贝壳-W）和物业（华润万象生活、招商积余等）；三是融资顺畅、布局核心城区的开发商（华润置地、建发国际等）；四是类地方城投和地产转型股。
本周房企信用债发行情况如何？
本周（7.6-7.12）发行房企信用债15只，发行规模146.11亿元，环比增加108.72亿元；总偿还量134.56亿元，净融资额11.55亿元。发行利率整体下降，以一般公司债和3-5年期为主。
报告中的代表性数据
6月300城宅地成交平均溢价率
2026年6月，6月全国300城宅地成交平均溢价率为17.5%，环比提升7.2个百分点，处于近半年高位，但同比仍处低位。
上半年300城宅地出让金累计
2026年上半年，2026年上半年300城宅地出让金累计为5000亿元，同比降低32.9%，显示土地出让收入显著下滑。
本周15城二手房成交面积同比
2026年7月6日-7月12日（W27），本周15个样本城市二手房成交面积204.5万方，同比增长9.3%，其中一线城市同比增长11.0%（上海）、三线城市同比增长7.0%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 300城土拍供应、成交、出让金及溢价率详细数据与图表。
- 本周申万房地产指数行情回顾、个股涨跌幅排名及重点房企表现。
- 30个重点城市新房成交明细数据，包括各城市周度、月度累计成交及同比。
- 15个样本城市二手房成交明细数据，涵盖一线、二线及三线城市。
- 重点房企境内信用债发行明细，包括债券类型、期限、利率及与可比债券利率差。
- 本周中央及地方房地产相关政策汇总，如国家税务总局房产税优惠案例、深圳新房供应公示、长沙公积金新政等。
- 投资建议部分详细阐述行业格局及选股逻辑，对商业运营、中介物业、开发类房企和转型股分类推荐。
- 风险提示及免责声明，包括政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延等。
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