突破困境 | 中国写字楼市场报告

第一太平戴维斯2026-01-1028 页

报告概述

本报告聚焦中国写字楼市场在供应过剩、高空置率背景下的困境与突围路径。报告覆盖全国13座重点城市，从宏观背景、差异化竞争策略、租户需求深度洞察、业主务实策略等多维度展开分析，融合10大重点行业需求趋势及亚洲市场对标案例，旨在为写字楼业主提供从短期保租户到长期市场定位的全周期策略参考。

全国13座重点城市写字楼整体空置率已攀升至25%以上。尽管政府已限制新增商办用地，但至2027年单季度新增供应仍维持高位。需求增长受中美紧张局势等影响疲软，预计空置率高位至少持续至2026年底，2027年后期若需求回暖空置率有望回落至20%以下。

业主应突破传统空间租赁模式，向产业生态共建者进阶。通过捕捉行业专项补贴政策定向吸引租户，并依据自身现金流选择成本节约共享或服务赋能策略。同时需优化租户结构与租期，采用因需定价等灵活模式，并借助数字化工具提升租户粘性，避免恶性价格战。

金融业仍为租赁需求首位但增量疲软，信息技术、制造、专业服务等持续贡献但扩张放缓。企业普遍通过搬迁达成降本诉求，搬迁行为较三年前提升20个百分点。需求面积收窄，小面积（1000平方米以下）成交占比接近九成，推动业主转向精细化招商与弹性租赁方案。

短期核心是留住租户维持入驻率，避免空置损害市场声誉。中期需明确运营与财务边界，制定基于项目优劣势的差异化策略，并建立租户定期沟通机制。长期则需清醒认知项目定位，通过产品定位、服务标准、资金投入的协调实现独特价值，并动态调整。

主要因供应激增与需求增长疲软双重作用。过去五年全国商办用地大量成交，导致13城平均空置率超25%。同时中美紧张局势抑制外资企业需求，虽AI、高端制造等释放新需求，但远不足以消化供应。政府限制新增用地但存量项目仍在入市，短期空置率难降。

建议采取差异化竞争策略：一是捕捉政策红利与构建产业生态，如针对新兴产业定向招商；二是产品运维上选择成本节约共享或服务赋能，提供灵活空间与按需服务；三是通过数字化报告、全国战略合作等方式提升租户粘性。同时优化租户结构与租期，避免价格战。

金融业以绝对占比稳居首位，但需求分化，证券、基金等维持活跃。信息技术在深圳、北京等城市贡献显著，制造、专业服务地域分布更广。零售贸易在上海、广州突出，传媒娱乐在杭州、广州有增量。但整体需求以搬迁置换为主，新增扩张谨慎。

报告预测若需求稳步回升，到2027年后期市场或显现复苏迹象，届时整体空置率有望回落至20%以下。但期间新兴商务区仍承受最大压力。业主应做好长期调整准备，通过多阶段策略平衡短期生存与长期竞争力。

超25%

报告时点，全国13座重点城市写字楼整体空置率已攀升至25%以上，核心商务区表现相对稳健，新兴区域承压明显。

下跌25%

过去五年，过去五年，重点城市甲级写字楼租金累计下跌25%，一线城市较二线城市的租金溢价从124%大幅收窄至86%。

提升20个百分点

2024年7月至2025年6月 vs 2017年7月至2022年6月，对比三年前，搬迁行为在新增需求中的占比提升了20个百分点（一线城市升幅更显著，达24个百分点），企业主要通过搬迁达成降本增效等战略诉求。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

10大重点租户行业的需求趋势深度分析，涵盖金融、零售贸易、制造、传媒娱乐、信息技术、专业服务、能源原材料、消费者服务、健康医疗及商务中心，每个行业均包含增长点、市场动态及近期租赁交易案例。
10座重点城市本地市场研究专家的一手洞察，分析各城市行业需求结构特征与租赁热点，如北京金融业压舱石、杭州科创浪潮、广州游戏产业驱动等。
亚洲市场对标案例研究——东京麻布台之丘项目，展示功能复合型综合体如何提升资产抗风险能力，并给出业主可借鉴的策略建议。
全国重点城市供需预测与租金预测图表（至2028年），包括商办用地成交趋势、新增供应与需求平衡展望、租金走势模拟。
业主务实策略要点清单，涵盖短期保租户、中期精准投入与资金管控、长期市场定位，并强调动态调整机制。
重点写字楼市场关键指标附表，包括金融、信息技术等行业的城市级租赁数据与空置率指标。
差异化竞争策略的实操框架，包括政策红利捕捉、产业生态构建、成本节约共享与服务赋能模式的具体实施建议。
租户粘性提升的具体方法，如定期数据报告机制、全国性战略合作、风险共担模式（装修分摊、REITs等）。

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