报告概述
本报告由中指研究院发布，系统回顾“十四五”时期中国房地产市场形势，并对“十五五”期间市场趋势进行展望。报告从政策环境、市场特征、企业格局三个维度总结过去五年，进而分析“十五五”发展环境，包括经济增长、城镇化进程和房地产政策导向。运用动态模型和需求结构分解，预测2026-2030年新建住宅年均销售面积，并从新增城镇人口、改善性需求、拆迁改造三方面测算住房需求。报告还探讨了城市分化、存量时代城市更新、房企转型等趋势，为行业参与者提供决策参考。
报告的核心结论
未来五年新建住宅销售面积年均约7-8亿平方米
中指研究院通过模型预测和需求结构测算，预计“十五五”时期全国住房总需求约49.8亿平米，按70%-80%转化为商品住宅，年均销售面积约为7-8亿平米，市场逐步筑底企稳。
改善性住房需求成为市场核心引擎
随着人均住房面积提升和家庭小型化趋势，改善性需求占比约四成，超过刚需和拆迁需求。120-144平米户型成交占比持续提升，置换改善主导市场。
城市分化将成为常态，好城市和好房子具备发展空间
在限制性政策全面放开后，楼市回归供需基本面。一二线城市凭借经济和产业优势保持韧性，而三四线城市承压。高品质改善项目在核心城市去化良好，“好房子”建设成为新赛道。
存量时代到来，城市更新潜力加速释放
全国二手房成交占比超四成，重点城市超六成。城市更新投资在“十四五”期间达约15万亿元，预计“十五五”进入加速期，城中村改造、老旧小区改造等释放住房需求。
房企转型“轻重并举”，构建开发+运营+服务体系
面对行业深度调整，房企从单纯开发转向开发、运营、服务协同发展。头部企业拓展代建、商业运营、长租公寓等轻资产业务，并通过REITs打通“融投管退”闭环，实现高质量发展。
报告回答的关键问题
“十五五”时期新建住宅年均销售面积预计多少？
报告预计2026-2030年新建商品住宅年均销售面积维持在7-8亿平方米。该预测基于中国房地产业中长期发展动态模型，综合经济增速、城镇化率、货币政策等假设，以及新增人口、改善需求和拆迁改造三类需求测算。
改善性需求在未来房地产市场中占比多大？
报告分析显示，“十五五”期间改善性住房需求约占总需求的四成，是核心引擎。通过城镇居民人均住房建筑面积提升趋势测算，五年累计增加2.1平米，带动约20.3亿平米需求，高于新增人口和拆迁改造需求。
城市分化在未来如何表现？哪些城市更具潜力？
报告指出城市分化将成为常态，一二线核心城市凭借经济、产业和人口吸引力更具韧性，而三四线城市承压。上海、北京、深圳、杭州、成都等城市投资吸引力排名靠前，市场表现独立。
房企转型的关键路径是什么？
报告认为房企转型核心是“轻重并举”，构建“开发+运营+服务”多元业务体系。具体包括：聚焦产品力打造“好房子”；拓展代建、物业、商业运营等轻资产；利用数字技术和人工智能赋能全流程；借助REITs等金融工具实现资产退出。
报告中的代表性数据
2025年新建商品住宅销售面积预计
2025年，中指研究院预计2025年全国新建商品住宅销售面积约7.3亿平米，已降至需求中枢水平。
全国二手房成交占比
2024年，2024年全国二手房网签面积7.2亿平米，占整体住房交易量的42.4%，较上年提升3.6个百分点，市场进入存量时代。
销售额TOP100中央国企数量
2025年1-11月，2025年1-11月销售额TOP100房企中，央国企数量增至52家，民企42家，央国企市场份额显著提升。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- “十四五”房地产政策完整回顾：从“房住不炒”到“止跌回稳”的政策转变历程，包括需求端信贷、财税、限购等政策细节，以及供给端金融支持、土地供应、存量盘活等举措。
- 市场深度调整数据：2021-2025年新建商品房销售面积、销售额、房价走势等详细图表，以及一二三四线城市分化对比。
- 企业格局分析：千亿房企数量变化、债务违约房企名单、上市房企退市情况，以及央国企与民企份额变化。
- “十五五”发展环境深度解读：经济增长目标对房地产的影响、城镇化率提升路径、货币政策与财政政策方向。
- 住房需求结构测算方法：新增城镇人口、改善性需求、拆迁改造需求的详细测算模型、假设条件和数据来源。
- 城市更新专项分析：投资规模、重点领域、政策支持，以及城中村改造对房地产市场的具体影响。
- 房企转型路径与案例：不同类型房企的“轻重并举”策略、经营性物业运营、代建业务拓展，以及国际经验借鉴。
- AI与数字技术在房地产中的应用场景：投资决策、设计施工、营销、运营管理等方面的赋能案例。
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