报告概述
本报告聚焦中国公募REITs市场，覆盖2025年全年市场表现及近期波动，并展望2026年投资策略。报告回顾了2025年REITs市场从估值驱动到业绩驱动的逻辑切换，分析了年末经营权REITs回调的原因，并基于基本面、利率环境、资金流向等因素，提出2026年价值重估背景下的三条投资主线。报告旨在为投资者提供REITs资产配置的参考框架，帮助理解市场结构变化与差异化机会。
报告的核心结论
2025年REITs市场完成从估值驱动到业绩驱动的逻辑切换。
全年市场先涨后跌，走势呈倒V形。上半年利率下行与固收欠配推动普涨，下半年基本面压力、利率回升及资金分流导致深度回调，投资主线转向对资产业绩和内在价值的挖掘。截至12月24日，中证REITs全收益指数全年上涨约4%，产权类REITs上涨7.5%，经营权类上涨1.1%。
近期经营权REITs回调受季节性与事件性因素叠加，但不改变内在价值。
近一个月市场波动加大，主因年末机构兑现收益以及市场对OCI账户分红本息拆分记账的担忧。经营权REITs因本息摊还特性回撤更深，近30天加权平均收益-2.3%，最大回撤-3.3%。但会计规则调整不涉及基本面恶化，短期冲击后关注超跌反弹配置价值。
2026年REITs投资将聚焦赛道差异化的基本面价值挖掘。
宏观利率环境难以构成持续利好，十债收益率预计在1.6%-2.0%震荡，REITs作为类固收资产吸引力或收敛。但机构配置需求仍有支撑，关注REITs ETF落地带来的流动性提升。建议把握三条主线：高确定性赛道（消费、保租房、市政环保）、预期修复与分化赛道（产业园、仓储物流、能源、高速）、新业态与扩容方向（数据中心等）。
报告回答的关键问题
2025年REITs市场为什么呈现倒V走势？
上半年在利率下行与固收资金欠配背景下，市场普涨，中证REITs全收益指数1-3月上涨约10.2%。下半年基本面承压、利率回升、权益资金分流及OCI记账担忧等因素叠加，市场深度回调，9月至今指数下跌约8.9%，回吐上半年涨幅。
近期经营权REITs跌幅较大，是否应该抄底？
近期经营权REITs回调主要是年末机构兑现收益和OCI账户拆分记账担忧导致，属于短期情绪冲击。底层资产经营不受影响，中长期资产价值未变。当前能源、市政设施、交通类REITs的IRR处于历史高分位，具备一定性价比，关注超跌反弹配置机会。
2026年REITs投资应关注哪些赛道？
报告提出三条主线：一是防御与成长兼备的高确定性赛道，包括消费、保租房、市政环保REITs；二是预期修复与分化赛道，包括产业园区、仓储物流、能源、高速公路REITs，需精选个体；三是新业态与扩容方向，如数据中心REITs，关注打新溢价和业绩兑现。
报告中的代表性数据
2025年产权类REITs涨幅
2025年1月1日至12月24日，按流通市值加权平均涨跌幅，产权类REITs中消费、保租房、新基建类领涨。
经营权REITs近30天加权平均收益
近30天（至2025年12月24日），流通市值加权平均，同时期产权类为-0.74%，经营权类回撤更大。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 2025年REITs市场分阶段详细回顾：包含四个阶段的价格走势、驱动因素及品类表现，配有中证REITs全收益指数与股债指数对比图表、各品类分阶段收益图表。
- 近期市场波动加剧的深度分析：从年末机构行为和OCI记账担忧两个维度解析市场下跌原因，并比较产权类与经营权类REITs的近期涨跌幅与最大回撤。
- 2026年投资展望：提出价值重估中的再平衡主题，分析利率环境与机构资金趋势，并关注REITs ETF落地预期。
- 三条投资主线详细解读：高确定性赛道（消费、保租房、市政环保）、预期修复与分化赛道（产业园区、仓储物流、能源、高速）、新业态与扩容方向（数据中心等），并给出筛选逻辑。
- 各品类REITs IRR走势与分位数图表：展示产权类与经营权类REITs自上市以来的IRR历史分位，辅助判断估值性价比。
- 风险提示：包含REITs政策不及预期、发行规模不及预期、基本面修复缓慢等三大风险。
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