报告概述
本报告围绕2026年房地产市场展开，研究对象包括全国及各线城市商品房销售、库存结构、购房者预期影响因素以及政策导向。报告采用分城市能级的销售面积测算法，结合土地供应、人口流动、政策环境等维度，系统分析市场供需关系。读者可通过报告了解市场整体走势、库存改善态势及政策新动向，为投资决策提供参考。
报告的核心结论
2026年商品房销售面积预计7.8亿平方米
报告预计2026年全国商品房销售面积约7.8亿平方米，同比下降10.9%。其中一线城市3992万平方米，二线城市22682万平方米，三四线城市51226万平方米，一线城市占比进一步提升至5.1%。
一线城市新房价格表现将持续优于二手房
受人口流入、产品升级、供应结构优化及政策改善支撑，一线城市新房价格相对坚挺，2025年1-11月新房价格指数仅同比下降1.2%，而二手房下降5.8%。预计2026年这一趋势延续。
三大类库存均呈现改善态势
截至2025年10月，现房库存连续8个月下降至7.6亿平方米，在建库存25.7亿平方米较2024年减少2.81亿平方米，土地库存约23亿平方米增速放缓，供求关系持续改善。
影响购房者预期的三大因素是房价、库存和租金回报率
二手房价格仍下降，法拍房价格拉低边际价格；二手房挂牌量高位但部分城市回落；一线城市租金回报率回升至1.82%，接近10年期国债收益率，提升房产配置价值，改善预期。
2026年政策重点为构建新模式和建设好房子
政策聚焦完善开发、融资、销售基础制度，推行白名单融资机制和现房销售试点；同时推进安全、舒适、绿色、智慧的好房子建设，新国家标准已于2025年5月生效，旨在优化供给结构、激活改善需求。
报告回答的关键问题
2026年房地产市场走势如何？
报告预计2026年全国商品房销售面积约7.8亿平方米，同比下降10.9%。一线城市因土地供应减少销售面积下降，但占比提升；二线城市分化，三四线城市需求有限，占比进一步下降。新房价格方面，一线城市表现优于二手房。
哪些因素影响购房者预期？
三大因素：一是房价走势，二手房价格仍在下降，法拍房折价率74.4%拉低边际价格；二是库存，一线城市二手房挂牌量高位，除深圳外企稳；三是租金回报率，一线城市回升至1.82%，接近国债收益率，增强房产配置价值。
好房子政策包含哪些内容？
好房子聚焦安全、舒适、绿色、智慧四大维度，新国标要求层高不低于3米、四层以上设电梯、提高隔声性能等。各地出台细则，如北京鼓励阳台和挑空空间，广州规范层高和飘窗，旨在优化供给结构、稳定房价。
房地产市场库存情况如何？
商品房库存分三个口径：现房库存7.6亿平方米（连续8月下降），在建库存25.7亿平方米（同比减少），土地库存约23亿平方米。不同城市分化，上海去化周期8.4个月，大连超5年。专项债收储土地加速去库存。
报告中的代表性数据
2026年预计商品房销售面积
2026年，报告基于土地供应和需求测算，一线城市3992万平方米，二线城市22682万平方米，三四线城市51226万平方米，同比下降10.9%。
现房库存规模
2025年10月末，已竣工未销售的商品房库存，连续8个月下降，其中住宅待售面积3.96亿平方米。
一线城市租金回报率
2025年11月，一线城市二手住宅平均租售比，较2021年7月低点提升52个基点，已接近10年期国债收益率1.85%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 分城市能级的销售面积测算方法及详细数据，包括一线、二线、三四线城市的面积、占比和增速。
- 各线城市房地产市场深度分析，涵盖土地供应、人口流入、政策环境、产品升级等因素对销售和价格的影响。
- 商品房库存三个口径的详细数据（现房、在建、土地库存），以及28个城市商品住宅去化周期比较。
- 影响购房者预期的三大因素分析：房价走势（含国际比较）、二手房挂牌情况、租金回报率变化。
- 2026年政策重点：房地产发展新模式（开发、融资、销售基础制度）和好房子建设的具体措施。
- 好房子相关政策汇总，包括北京、广州、上海、重庆等19个省市的技术要点和试行导则。
- 风险提示：包括市场超预期下行、政策解读偏差、数据局限等。
- 完整图表目录：含14张图和12张表，展示土地成交、销售面积、价格走势、库存结构等关键数据。
- 研究团队介绍及分析师承诺。
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