报告概述
本报告为广发证券发布的2026年5月REITs月报，研究对象为中国C-REITs市场（不含香港）。覆盖范围包括政策环境、市场规模变化、一级市场发行进展、行情回顾、估值水平以及业绩与估值对比评价。报告采用Wind数据，通过综合收益指数、分派率、P/NAV、P/FFO等指标对市场整体及8个细分板块（产业园区、物流设施、保租房、消费、数据中心、高速公路、水电环保、新能源）进行月度跟踪分析。读者可通过本报告快速了解REITs市场月度动态、板块分化情况以及业绩与估值的关联特征。
报告的核心结论
5月C-REITs跌幅扩大，但市场活跃度回升
2026年5月C-REITs综合收益指数下跌2.65%，跌幅环比扩张2.36个百分点；日均换手率0.45%，环比上升0.08个百分点。市场整体延续下行，但交投活跃度有所提升。
一级市场发行偏慢，申报3单仅1单上市
5月共有3单REITs申报（茂业商业REIT、杭州安居REIT、龙岗产园REIT），均获受理；无REIT通过审核，仅广西北投高速REIT完成上市，发行规模24.75亿元，环比下降55.86%。
高速公路REIT涨幅居前，产业园区跌幅最大
5月高速公路REIT板块上涨3.76%，主要得益于经营情况改善；产业园区REIT下跌8.84%，跌幅居首，其次为物流设施REIT跌7.17%。板块分化明显，业绩改善标的抗跌性更强。
业绩稳定或边际好转的REITs行情更稳定
26Q1收入和可分配金额同比环比增长的REITs在5月跌幅更小；分派率及P/NAV估值指标对行情的解释力减弱，说明当前市场下基本面比估值更能支撑价格。
报告回答的关键问题
2026年5月C-REITs市场整体表现如何？
5月C-REITs综合收益指数下跌2.65%，跌幅较4月扩大，但日均换手率回升至0.45%，市场活跃度上升。与股债相比，REITs表现不及权益，深证成指上涨3.0%，而REITs跌幅较大。
哪些板块在5月表现较好？
5月涨幅最高的板块是高速公路REIT（+3.76%），其次是保租房REIT（+3.52%）。水电公用和新能源小幅上涨。跌幅较大的板块为产业园区（-8.84%）和物流设施（-7.17%）。
一级市场REITs发行进展如何？
5月一级市场发行偏慢，仅1单REIT（广西北投高速REIT）上市，规模24.75亿元。申报3单，无通过审核。截至月末，共有39单项目处于发行过程中，合计规模1253.91亿元。
REITs估值水平有何变化？
截至5月末，C-REITs市场分派率为6.02%，较4月末上升0.21个百分点，利差（与30年期国债收益率差额）扩大至3.81个百分点。分板块看，产业园区分派率5.08%最高，保租房2.94%最低。
报告中的代表性数据
C-REITs月末总市值
2026年5月31日，环比下降44.60亿元，降幅1.99%。
C-REITs综合收益指数月度跌幅
2026年5月，跌幅环比扩张2.36pct。
高速公路REIT板块月度涨幅
2026年5月，涨幅居各板块之首，主要系经营改善。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- C-REITs政策环境及事件梳理：包含4-5月发改委、能源局及地方政府发布的REITs支持政策，如鼓励数据中心REITs、民间投资REITs支持措施等。
- C-REITs市场规模及一级市场发行详情：含整体规模变化、月度新发规模、按资产类型/原始权益人性质/发行类型的季度发行规模统计。
- 一级市场发行进展：涵盖5月申报、审核、募集上市的全部项目名单，包括茂业商业REIT、杭州安居REIT、龙岗产园REIT等申报项目以及6单处于募集阶段的REITs详情。
- 新上市标的发行热度与次新REITs认购情况：包括北投高速REIT、东方隧道REIT、北京昌保REIT的配售比例及主要机构股东。
- 解禁节奏跟踪与影响分析：5月解禁规模仅6.69亿元，但6月将迎首批REITs上市5周年解禁潮（预计47.92亿元），附未来三个月解禁项目明细。
- 行情回顾：包含C-REITs综合收益指数走势、与股债指数涨幅及换手率对比、板块月度涨幅及换手率数据、各板块个券涨跌幅排名及综合收益构成。
- 估值分析：含C-REITs分派率与30年期国债收益率利差走势、各板块分派率、P/NAV、中债估值收益率、P/FFO等估值指标，附完整估值表格。
- 估值和业绩表现对比评价：基于26Q1业绩数据，分析5月涨幅与收入、可分配金额的关系，揭示业绩稳定标的跌幅更小、估值指标失效的现象。
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