报告概述
本报告为交银国际发布的房地产行业月度跟踪报告，以2025年11月为主要观察窗口，系统梳理了房地产市场的最新动态。报告覆盖房企销售、实体市场量价、中央及地方政策、重点公司动态四大板块，基于克而瑞、国家统计局等权威数据，对楼市调整态势进行量化分析，并展望明年市场趋势。报告有助于投资者快速把握行业短期走势与中长期政策方向，为资产配置提供参考。
报告的核心结论
11月前百开发商销售环比下跌11.7%
根据克而瑞初步数据，2025年11月前百开发商全口径销售总额为2,444亿元，环比下降11.7%，销售面积约1,317万平方米，环比降5.9%。前十一个月累计销售额同比降18.7%，显示楼市整体延续调整态势，尚未企稳。
国企开发商市占率持续提升至76.4%
在前50房企中，2025年前十一个月国企合同销售额市占率达到76.4%，较前十个月的75.6%进一步提升。11月销售额排名前10的开发商中有9家为国企，国企凭借资金和品牌优势在行业调整期竞争力增强，民企份额持续收缩。
中央政策聚焦房地产高质量发展新模式
2025年11月，根据“十五五”规划建议和国务院专题学习会议，中央部署优化“人、房、地、钱”要素配置，重点解决农业转移人口安居、增加改善性住房供给、推进城中村改造和“好房子”建设，旨在促进市场平稳健康发展，政策基调偏稳。
预计明年新房市场将保持基本稳定
报告认为，二级市场（二手房）需求将持续改善，好于一级市场（新房）。明年新房市场将保持基本稳定，买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，部分领先民企可能加速债务重组进程。
报告回答的关键问题
2025年11月楼市整体表现如何？
11月楼市延续调整态势。前百开发商全口径销售额环比下跌11.7%至2,444亿元，同比降幅扩大；国家统计局70城新建商品住宅价格指数同比下跌2.6%，二手住宅同比下跌5.4%，跌幅虽有放缓但下行压力仍存。
国企开发商在楼市中表现怎样？
国企开发商表现优于行业整体。在前50房企中，国企合同销售额市占率攀升至76.4%。11月销售额前十中九家为国企，华润置地以231亿元销售额居首，环比大增51%。国企凭借融资优势和品牌认可度，在行业洗牌中持续扩大份额。
11月房地产政策有哪些新动向？
中央层面强调构建房地产发展新模式，优化“人、房、地、钱”要素配置，推进城市更新和“好房子”建设。地方层面，11月全国超33城出台宽松举措，涉及公积金优化、城中村改造、以旧换新等，如青岛推出人才购房补贴、深圳支持非居住存量房改保障性租赁住房等。
明年房地产市场走势如何预判？
报告预计二级市场需求将持续改善，好于一级市场，明年新房市场将保持基本稳定。买家继续偏好国企项目，部分领先民企有望在资本市场情绪好转下加速债务重组。中长期看好华润置地和越秀地产等销售执行能力强的公司。
报告中的代表性数据
11月前百开发商全口径销售总额
2025年11月，克而瑞数据，环比2025年10月下降11.7%。
前五十房企国企合同销售额市占率
2025年前十一个月，较2025年前十个月的75.6%提升0.8个百分点。
70城新建商品住宅价格指数同比变化
2025年10月，国家统计局数据，环比2025年9月-2.7%微幅收窄；二手住宅同比-5.4%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 股市表现：近一个月中国内地开发商股价走势与大盘对比，行业资产净值折让维持85.6%，五大涨跌股及年初至今总回报图表。
- 房企销售数据：21家主要上市开发商2025年11月及前十一月的合同销售额、销售面积、销售均价明细表，环比同比变化对比。
- 实体市场量价：10城新房成交量、供应量、库存去化周期，30城新房成交环比变化，以及10城销售情绪指数。
- 国家统计局70城房价指数：分城市等级（一线/二线/三线）的新建商品住宅及二手住宅价格指数同比、环比变化趋势图。
- 政策回顾：2025年11月中央层面房地产相关会议与文件整理，以及全国超33城地方宽松政策详细列表（涉及公积金、城市更新、以旧换新等）。
- 重点公司动态：华润置地上海项目售罄、碧桂园141亿美元离岸债务重组获香港法院批准、龙湖美元债价格下跌、中海长沙拿地等公司更新。
- 行业覆盖公司估值：交银国际覆盖的房地产及相关公司（含香港房地产、内地房地产、物业服务、物流房地产等）的评级、目标价、市盈率、市账率、股息率汇总。
- 研究框架与方法：报告基于克而瑞、国家统计局、万得等权威数据，采用环比同比分析、城市等级分类、资产净值折让等框架，并附有评级定义与风险提示。
本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。
