房地产行业2025年11月月报

中银国际证券股份有限公司2025-12-2125 页

报告概述

本报告聚焦2025年11月中国房地产市场的运行状况，覆盖新房及二手房成交、库存与去化、土地市场、房企销售、拿地及融资等多个维度。报告基于40城新房、18城二手房、300城土地市场及百强房企数据，采用同环比分析框架，并结合中央及地方政策动态，为投资者提供月度市场跟踪与投资建议。读者可借此快速把握当月楼市冷暖、政策风向及企业分化格局。

报告的核心结论

11月新房成交同比降幅扩大，市场信心仍不足。

11月40城新房成交面积同比下降40.7%，降幅较10月扩大13.9个百分点。各能级城市同比均下滑，其中三四线城市降幅最大（-46.3%）。报告认为，居民收入与就业预期尚未根本性扭转，高基数下全年市场压力难缓解。

二手房成交同比降幅收窄，一线城市累计仍正增长。

11月18城二手房成交面积同比下降25.7%，降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05%。一线城市累计同比+7.3%，表现优于二三线。北京、深圳二手房成交面积同比分别下降22.3%和34.9%，但环比均上升。

土地市场成交规模同比降幅扩大，溢价率下行。

11月全国300城成交土地建面同比下降20.9%，降幅扩大10.9个百分点。平均楼面价同比下降16.7%，平均溢价率3.5%，同比下降1.1个百分点。住宅类用地溢价率仅2.7%，反映房企拿地意愿持续低迷。

百强房企销售同比降幅微幅收窄，但累计降幅进一步扩大。

11月百强房企全口径销售额同比下降37.1%（前值-39.8%），降幅略有收窄；但1-11月累计同比降幅扩大至18.8%。TOP20中仅绿地（+13%）和保利置业（+12%）单月同比正增长。拿地金额同比降38.4%，头部房企拿地强度维持在34%。

中央经济工作会议定调“稳地产、去库存”，2026年政策空间打开。

12月中央经济工作会议明确提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障房。同时商业不动产REITs试点启动，基础设施REITs范围扩展至写字楼、酒店、城市更新等，预计将推动行业新模式构建。

报告回答的关键问题

2025年11月房地产市场整体表现如何？

11月房地产市场延续低迷态势。新房成交同环比均下降，40城新房成交面积同比降40.7%，环比降6.8%；二手房成交环比转正但同比仍降25.7%。土地成交规模同比降20.9%，溢价率下滑。百强房企销售同比降幅虽微幅收窄，但累计降幅扩大至18.8%。市场信心不足，房价面临下行压力。

一线城市与二三线城市楼市表现有何差异？

一线城市新房成交同比降43.5%，降幅小于三四线（-46.3%），但高于二线（-37.4%）。二手房方面，一线城市1-11月累计同比正增长（+7.3%），而二线和三四线累计同比下降。库存去化周期一线城市18.9个月，二线15.3个月，三四线达31.0个月。整体上，一线城市韧性相对较强，三四线城市去化压力更大。