报告概述
该报告是Nuveen于2025年第四季度发布的全球房地产投资策略展望，系统分析全球私人房地产市场的周期位置与投资环境。报告覆盖美国、欧洲、亚太三大区域，分别从宏观经济、资本市场、物业类型和可持续投资等维度展开分析，并针对写字楼、物流、住宅、零售、医疗办公及另类资产等细分领域提出研判。报告采用自上而下的研究框架，结合MSCI、RCA、CoStar等第三方数据与Nuveen自身调研，对全球房地产市场的价值走势、交易活动、融资环境和结构性趋势进行梳理，帮助机构投资者识别不同市场的风险与机会，为资产配置和项目选择提供参考依据。
报告的核心结论
全球私人房地产价值连续五季回升，总回报保持正增长
报告指出，经历两年调整后，全球私人房地产价值已连续五个季度环比上升，稳定的租金收益推动总回报连续五季为正。MSCI数据显示，25年第二季度全球21个国家全部实现正回报，近四季度每季至少20个国家为正，多数市场的价值下跌已被收入收益抵消，市场正从修复走向企稳。
美国房地产风险大幅释放，新周期或已开启
报告认为，2022-2024年的调整已大幅缓解价值下跌、供应过剩和需求流失三大风险。美国核心房地产价格自峰值的最大回撤约25%，目前价值已趋稳，连续五个季度总回报为正。历史经验显示，连续两个季度正总回报通常是新一轮周期开启的信号，加上新增供应降至十年来低位，市场具备进入下一轮上行的条件。
欧洲房地产市场已筑底，2026年复苏预期增强
报告称，2025年欧洲投资市场整体呈横盘态势，多数指标仍在恢复区，但投资者情绪持续改善。写字楼、零售等板块的投资意愿转正，约5000亿美元资产面临到期或延展，未来五年基金驱动的处置规模可能增长160%。低融资成本和稳定的租赁市场为2026年投资活动回升奠定基础。
亚太房地产投资情绪回暖，但市场分化明显
报告显示，随着关税紧张缓和与利率下行，投资者重新进入亚太房地产，Q3投资额反弹。日本和澳大利亚的优质写字楼表现强劲，韩国和新加坡租金稳步增长，而大中华区写字楼仍面临高空置压力。整体回报将更多依赖租金收入而非估值重估，资产选择变得至关重要。
低碳建筑需求超过供给，可持续投资进入加速期
报告援引调查称，近七成机构投资者已有或正在考虑净零承诺，截至2024年超过7300家公司设定科学碳目标。数据显示净零建筑的需求远超供给，未满足需求达93%。欧盟建筑能效指令要求2030年前翻新16%的劣质建筑，政策、租户和资本三方合力推动可持续房地产价值重估。
报告回答的关键问题
全球房地产价值何时见底并开始回升？
报告显示，全球私人房地产价值在经历2022-2024年两年调整后，已连续五个季度环比上升。以MSCI全球季度物业指数衡量，25年Q2所有21个国家总回报为正，价值端仅3个国家下跌且被收入收益抵消。报告认为，这标志着全球房地产市场已度过最困难阶段，进入稳步修复通道。
美国商业地产是否已经进入新一轮周期？
报告认为，美国核心房地产已连续五个季度总回报为正，而历史上连续两个季度正回报通常可靠地预示下一周期开启。叠加价值普遍回调约25%、新增供应降至十余年低位，三大风险中两个已大幅缓解。报告判断，美国商业地产已具备进入新一轮上升周期的条件。
欧洲房地产市场2026年值得投资吗？
报告认为值得关注。2025年欧洲市场横盘筑底，但投资者情绪不断改善，写字楼和零售投资意愿首次转正。约5000亿美元资产到期或延展将推动处置量上升，低欧元融资利率也使多数市场回报高于门槛。报告预计2026年欧洲房地产有望加快复苏，并仍是全球最佳分散化投资市场。
亚太地区哪些房地产板块值得关注？
报告建议关注日本和澳大利亚的优质写字楼、东京和首尔的多户住宅、以及悉尼和墨尔本的物流和学生住房。韩国和新加坡租金稳步增长，而大中华区写字楼仍承压。在利率下行但租金增长温和的环境下，报告强调收入增长是回报主要来源，精选市场和资产是关键。
可持续建筑为什么成为房地产投资的重要方向？
报告指出，低碳净零建筑的需求远超供给，未满足需求达93%。近七成机构投资者已考虑净零承诺，全球能源转型技术投资连续创新高。欧盟新规要求2030年前翻修16%最差建筑，租户对绿色空间需求上升。政策、资本与租户共同推动，使可持续建筑成为长期价值创造的核心赛道。
报告中的代表性数据
全球房地产投资交易额（TTM）
截至2025年Q3，报告统计的美国、欧洲和亚太地区收益性房地产过去12个月投资总额，较上年同期增长19%，显示交易活动开始回暖。
美国核心房地产累计价值跌幅
2022年Q3至2024年Q4，报告引用的美国核心房地产基金价值累计跌幅，此后价值已找到底部，过去一年出现温和回升。
欧洲住宅类资产投资额
截至2025年Q3的12个月滚动值，欧洲住宅类资产投资额创2023年Q1以来最高，同比增长28%，显示投资者对住宅板块的持续偏好。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 全球市场总览与数据图表：包含MSCI全球季度物业指数、全球范围内各国家和物业类型的季度回报分布、交易量走势图等，直观展示全球房地产价值连续回升、正回报范围扩大的趋势，以及主要区域资本流动方向。
- 美国各物业类型深度分析：围绕写字楼、医疗办公、零售、物流、出租住宅等板块，逐一分析空置率、租金增长、新开工与供应预测、投资交易量变化，并结合人口结构和远程办公等趋势判断各板块的周期位置与投资机会。
- 欧洲商业地产健康指数：从募资、情绪、流动性、定价、公开市场、租户、业绩等七个维度构建CRE健康指数，比较当前周期与全球金融危机的异同，评估市场所处阶段，并给出欧洲研究团队相对市场共识的看多/看空观点。
- 欧洲市场专题：覆盖写字楼、零售、物流、住宅、另类资产（自助仓储、学生住房）的市场数据，包括租金增长率、收益率变动、投资额及区域差异，并对各板块前景和风险进行详细点评。
- 亚太市场城市与板块选择：提供主要城市（东京、首尔、悉尼、新加坡、香港、上海等）写字楼、零售、物流、住宅等板块的周期性评估矩阵，帮助投资者识别处于周期底部或具备反弹潜力的细分市场。
- 可持续投资专题：汇总全球机构投资者净零承诺调查、科学碳目标企业数、欧盟建筑能效指令等政策要求，以及北美和亚太的绿色建筑认证趋势，并讨论低碳建筑供需缺口带来的估值影响与合规风险。
- 宏观经济与利率展望：分别对美国、欧元区、英国和主要亚太经济体的GDP增长、通胀、就业和货币政策进行预测，并分析关税政策、财政刺激和人工智能投资对房地产市场的传导影响。
- 投资策略与风险提示：总结全球、美国、欧洲和亚太市场的方向性判断，提出在不同区域采用债务与股权、公开与私人市场结合的配置思路，并提示估值、流动性和监管等潜在风险。
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