报告概述
本报告由CBRE研究部于2025年11月发布，属于中国制造业转型升级与产业地产投资系列研究。报告以高标厂房为研究对象，在“中国制造2025”收官与先进制造业集群发展的背景下，系统梳理了高标厂房的内涵、建筑规格与运营特征。报告从C-REITs底层资产表现切入，分析了高标厂房在抗周期、租户结构与现金流稳定性方面的优势，并结合国家先进制造业集群分布和工业用地控制指标，给出了高标厂房投资布局建议。报告还整理了主要城市高标厂房的租金区间，为投资者、产业园区运营方及制造企业选址提供了参考框架。
报告的核心结论
高标厂房正成为中国制造业升级的关键基础设施
报告指出，随着“中国制造2025”进入收官阶段，产业升级、产业集聚和土地集约利用正推动高标厂房成为制造业的主要载体。企业需求从基本厂房转向规划高效、配套完善、能承载高附加值生产与研发的空间，这使高标厂房在生物医药、新能源、新材料、信息技术等先进制造业领域获得广泛应用。
C-REITs资金明显偏好高标厂房资产
2022年至2024年，C-REITs底层资产估值出现分化，研发办公和物流仓库估值承压，而高标厂房保持稳定并吸引更多关注。报告认为这得益于其租户集中于高增长行业、租约稳定且租户结构相对分散，使得高标厂房在经济波动中展现出更强韧性。
高标厂房具备高出租率与长租期的现金流优势
报告数据显示，过去两三年高标厂房C-REITs组合平均出租率保持在95%以上，平均剩余租期达2.8年，高于仓储物流和研发办公。制造业企业因装修和设备投入大、搬迁成本高，续租率通常超过80%，为资产带来稳定且兼具增长潜力的现金流。
高标厂房投资应聚焦先进制造业集群区域
报告建议投资者优先关注长三角、珠三角、京津冀及成渝等高标厂房需求集中、增长潜力大的地区。同时，投资高标厂房需要深入理解地方在产业招商、投资强度和亩产税收等方面的政策，并建议与具备产业资源和运营能力的专业开发商合作，探索Pre-REIT基金和售后回租等机会。
报告回答的关键问题
什么是高标厂房？
高标厂房是面向先进制造业的现代化生产空间，具备产业通用性、土地集约性和专业运营三大属性。建筑上分为单层和多层，层高、承重、柱距等参数灵活，可满足生产、研发和办公一体化需求，最小租赁面积从500平方米起，适合不同规模的制造企业。配套方面通常有专业运营团队和餐饮、宿舍等设施。
高标厂房为什么受到C-REITs青睐？
报告分析，2022年以来四只高标厂房C-REITs相继上市，其底层资产估值保持稳定，核心原因在于租户主要来自汽车、生物医药、新材料、信息技术等战略新兴行业，租约普遍为三至五年，续租率超过80%，平均剩余租期高于物流仓库和研发办公。同时租户集中度低于物流仓库，分散化降低了单一租户风险。
先进制造业集群主要分布在哪些地区？
根据工信部2022至2024年公布的80个先进制造业集群，长三角拥有29个、京津冀17个、珠三角8个，是集群最集中的区域。集群覆盖高端装备、新一代信息技术、新材料、生物医药、新能源及智能网联汽车等产业，这些区域对高标厂房的需求和增长潜力也最为突出。
高标厂房在不同城市的租金水平如何？
报告附件整理了主要城市高标厂房的日租金区间（含税，不含物业费）。一线城市中北京为1.0-2.5元/平方米/天，上海为0.9-2.0元，深圳为1.2-2.0元，广州为0.6-1.6元；二线城市如苏州为0.7-1.5元，杭州为0.6-1.7元，成都、重庆为0.6-1.0元及0.6-0.8元。
报告中的代表性数据
中国制造业增加值占全球比重
2024年，按当年美元价格计算，较2015年的25.9%提升1.8个百分点，显示中国作为全球最大制造业国家的地位进一步巩固。
高技术制造业占规上工业总产值比重
2024年，该比重从2015年的11.8%上升至2024年的16.3%，反映制造业向高技术方向升级的趋势。2025年上半年高技术制造业规上企业产值同比增长9.5%。
高标厂房C-REITs前五大租户收入集中度
2025年第二季度，临港、东久、联东三只制造业厂房REITs的平均值，高于研发办公的34%，但显著低于仓储物流C-REITs的70%集中度，体现租户结构相对分散。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 中国制造业全球地位与升级全景：包括制造业增加值全球占比、高技术制造占比等数据图表，展示“中国制造2025”收官阶段成果。这些数据为理解高标厂房需求提供了宏观背景，说明产业升级是驱动高标厂房发展的根本动力。
- 高标厂房C-REITs资产表现分析：对比2022-2024年各类型资产估值变化，以及出租率、租期、续租率、租户集中度等运营指标。结合临港、东久、联东、亦庄四只REITs的公开信息，剖析高标厂房抗周期能力的来源。
- 高标厂房三大核心属性详解：产业通用性、土地集约性和专业运营的具体内涵及对资产抗周期能力的作用。详细解释为何高标厂房能同时满足生产、研发测试和办公需求，并适配中小企业的空间需求。
- 代表性C-REITs底层资产租户结构：临港、东久、联东、亦庄等项目的租户行业分布、数量、可租面积及工业类别。展示租户如何集中在汽车、生物医药、新材料、信息技术等高增长行业，为研判资产质量提供样本。
- 国家先进制造业集群地图与产业分类：80个集群的七大产业类别、区域分布图，覆盖高端装备制造、新一代信息技术、新材料、生物医药等领域。清晰呈现长三角、京津冀、珠三角等集群高密度区域，可作为高标厂房需求研判依据。
- 高标厂房建筑规格与参数对比：单层与多层高标厂房同传统厂房的层高、承重、柱距、消防、电梯等差异。通过单层与多层项目的详细技术参数，说明高标厂房的设计如何适应不同制造工艺和行业需求。
- 工业用地控制指标解读：容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地占比等规范性指标，以及投资强度、土地产出率、亩均税收等推荐指标。帮助投资者理解地方工业用地政策及其对投资运营和退出策略的影响。
- 主要城市高标厂房租金区间附录：覆盖一线及主要二线城市日租金范围，包括北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、成都、重庆等城市。为投资定价、项目选址和租约谈判提供即时参考数据。
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