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报告概述

本报告聚焦中国公募REITs市场，覆盖2026年1-2月期间市场表现、在审项目进展及监管动态。报告首先回顾了REITs市场的成交额、换手率及指数走势，指出市场经历先升后降、多数板块回调的过程。随后，报告梳理了2026年1-2月新申报的首发及扩募REITs项目，特别针对首批商业不动产REITs的审核反馈进行了详细分析，归纳了监管关注的不动产合规性、资产完整性、收益稳定性和估值合理性等核心要点。报告最后给出了投资建议，强调底层资产质量分化将成为未来交易逻辑的关键，并提示了相关风险。读者可通过本报告快速了解近期REITs市场动态、政策进展及投资方向。

报告的核心结论

数据中心REITs板块领涨，受AI算力需求支撑。

在2026年2月多数REITs板块回调的背景下，数据中心板块逆势上涨，平均涨幅1.64%，其中南方润泽科技数据中心REIT单月上涨2.6%。AI驱动的算力供需紧平衡是主要驱动因素，加之扩募公告提振估值，资金从基本面承压的产权类REITs转向数据中心REITs。

首批商业不动产REITs试点项目审核高效，监管关注四类核心问题。

截至2026年3月9日，已有14单商业不动产REITs项目申报，首批项目从受理到反馈意见平均用时约1个月。监管反馈重点关注不动产合规性（手续、土地用途、经营资质）、资产完整性（入池范围、共用资产）、项目收益稳定性（租约集中到期、关联交易、主力租户流失等风险）以及估值合理性（出租率取值等）。

未来REITs市场交易将更明显演绎底层资产质量分化逻辑。

报告指出，中证REITs全收益指数在2026年2月震荡回调，市场资金将更多根据底层资产质量进行选择。受AI算力需求支撑的数据中心REITs可能享有估值溢价，而基本面持续承压的园区类项目短期内估值改善困难，不同资产类型的表现差异可能进一步扩大。

报告回答的关键问题

2026年初REITs市场整体表现如何？

2026年1-2月，REITs全市场周度成交额和换手率先升后降，年初冲高后因春节因素回落。中证REITs全收益指数在1月明显修复后，2月出现回调，月末收于1035.78点。多数项目在1月补涨后2月回调，仅交通和数据中心板块月线收涨。

商业不动产REITs试点有哪些首批申报项目？

截至2026年3月9日，共有14单商业不动产REITs项目申报，涉及华夏银泰百货、光大保德信光大安石、中信建投首农食品集团、华安陆家嘴、国泰海通砂之船、华夏凯德、华夏保利发展等。底层资产位于上海、深圳、广州等一线城市及合肥、西安等重点二线城市，涵盖商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等业态。

数据中心REITs为何能在市场回调中领涨？

数据中心REITs领涨主要受AI算力需求驱动，算力供需处于紧平衡状态。此外，南方润泽科技数据中心REIT发布扩募公告，拟购入廊坊数据中心，资产体量扩张预期提振估值。在市场整体缩量调整下，资金从估值偏高、基本面承压的产权类REITs转向具有高成长性和现金流稳定性的数据中心REITs。

投资REITs应重点注意哪些风险？

报告提示三大风险：一是数据来源和统计偏误风险；二是底层资产运营收益不及预期的风险，受经济环境影响；三是REITs项目上市后二级市场表现不及预期的风险，尤其是基本面疲弱的项目。此外，商业不动产REITs还需关注监管反馈中的合规性、收益稳定性和估值合理性等风险因素。

报告中的代表性数据

+1.64%

2026年2月数据中心REITs板块平均涨幅

2026年2月，在已上市的REITs项目中，数据中心板块平均收盘价上涨1.64%，领涨所有板块，同期交通板块上涨0.42%。

-2.90%

2026年2月园区类REITs板块平均跌幅

2026年2月，园区类REITs平均跌幅2.90%，20只园区类REITs全部下跌，为表现最弱的板块之一。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 近期REITs市场概况：包括2025年初以来REITs周度成交额、换手率变化图表，以及中证REITs全收益指数走势图，详细展示市场波动及板块分化的历史数据。
  • 不同类型REITs涨跌情况概览图表：分板块展示2026年2月各类型REITs的涨跌幅分布及涨跌项目数量占比。
  • 截至2026年2月末已上市C-REITs市场表现一览表：逐只列出已上市REITs的近期收益率、价格及板块归属，便于横向比较。
  • 在审首发REITs项目完整清单：包含每单项目的申报类型、申报日期、最新状态及资产类型，覆盖商业不动产、能源、交通、市政等多领域。
  • 在审及获批待发扩募REITs项目清单：详细列出11单扩募项目的进度，包括已问询、已反馈、已过审及注册生效等项目状态。
  • 投资建议及监管关注点归纳：针对商业不动产REITs项目，总结监管反馈的四大类核心问题，并提供后续筛选项目的方法论。
  • 风险提示：包括数据处理偏误、底层资产收益不及预期及二级市场表现风险等，帮助投资者审慎决策。

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