报告概述
本报告以香港房地产市场2025年3月筑底企稳为参照，深入复盘了2024年下半年以来主要港资房企股价在行业拐点前后的阶段性表现与驱动因素。报告将周期划分为拐点远端、拐点前夕、企稳初期和持续上行期，分别剖析了宏观因素、成交预期、利率下行和基本面改善对股价的影响。在此基础上，报告对标当前内地房地产市场，判断其正处于拐点修复的酝酿期，并基于量价改善信号和利率端变化，提出未来一个季度内房股有望进入温和上行通道。报告还通过土储货值分析和动态RNAV测算，为投资者提供了沿“高RNAV折让+核心城市土储+低包袱”主线选股的具体策略。
报告的核心结论
行业拐点前夕港资房企股价呈现左侧抢跑特征
香港房地产市场于2025年3月筑底，但主要港资房企股价在2025年2月11日即启动上涨，提前约1个月。剔除宏观扰动后，上行趋势具备韧性，区间收益率达10%，显著优于拐点远端的4%。这表明市场预期领先于基本面改善，股价在拐点前已开始修复估值。
行业筑底回升阶段驱动逻辑由利率向基本面切换
港资房企股价在企稳初期（2025年4月-8月）主要由按揭利率下行预期驱动，累计上涨34%。进入持续上行期（2025年12月-2026年2月），尽管利率未进一步下降，但成交量价创新高，基本面改善成为核心驱动，板块实现33%绝对收益和29%超额收益。
当前内地楼市处于拐点修复的酝酿期
基于周期位置对标，内地市场处于香港市场阶段一向阶段二过渡区间：成交量修复、价格跌幅收敛，但拐点预期尚未一致。内房股高波动、低收益特征与港资房企阶段一吻合。随着基本面改善持续验证，拐点确立后内房股有望实现平稳上涨。
重点监测上海二手房价格和公积金贷款利率调整节奏
上海在本轮周期中具备率先企稳的领先特征，其冰山指数自2026年1月下旬持续增长。利率端，LPR调降空间收窄，公积金贷款利率调整或成为下一催化。建议密切关注这两大信号，一旦验证，市场信心将迎来实质性修复。
报告回答的关键问题
港资房企股价在行业拐点前后有何规律？
港资房企股价在行业拐点远端（2024年8月-12月）被动跟随大盘波动，收益率仅4%；临近拐点前夕（2025年2月）提前约1个月启动上涨，收益率达10%。拐点后，企稳初期由利率驱动，持续上行期由基本面驱动，整体呈现左侧抢跑、驱动切换、高胜率与显著超额收益的特征。
内地房地产市场目前处于哪个阶段？
当前内地楼市对标香港市场，处于拐点修复的酝酿期，即阶段一向阶段二过渡。具体表现为：二手房成交量同比显著增长（17个核心城市春节后+16.4%），价格跌幅收窄，但拐点预期尚未一致形成。内房股股价高波动、低收益，类似香港阶段一。报告判断未来1-2个季度内房股有望进入温和上行通道。
如何把握内房股投资机遇？
建议沿“高RNAV折让+核心城市土储+低包袱”主线选股。重点关注土储在一线城市占比较高的房企，如越秀地产、中国海外发展、招商蛇口等。在房价温和复苏假设下，这些房企市值较动态RNAV折让约50%，修复空间超110%。推荐组合包括华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国金茂、越秀地产、绿城中国。
报告中的代表性数据
香港私人住宅售价指数
2025年3月-2026年4月，香港住宅价格自2021年下半年下行，2025年3月迎来拐点，截至2026年4月底累计增长11.1%。
主要港资房企股价区间收益率
2025年2月11日-2026年2月27日，主要港资房企（新鸿基地产、恒基地产、信和置业、港铁公司）自拐点前夕启动上涨至2026年2月底，区间绝对收益率达76%，超额收益率51%。
核心城市二手房成交量同比增幅
2026年春节后至6月21日，根据冰山指数，17个核心城市春节后二手房实时成交量同比增长16.4%，15个非核心城市增长35.0%，量能修复有望为价格企稳提供支撑。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整复盘2024年下半年以来主要港资房企股价走势，分阶段展示区间收益率与超额收益数据，包括拐点远端、拐点前夕、企稳初期和持续上行期的量化表现。
- 深入分析行业拐点前远端阶段股价受宏观因素影响的逻辑，包括美联储降息、国内政策、地缘政治等对大盘和板块的传导机制。
- 详细解读拐点前夕成交预期改善如何驱动股价抢跑，引用了中原经纪人指数、中原城市领先指数等领先指标，揭示情绪拐点领先基本面拐点的规律。
- 行业企稳初期房贷按揭利率下行驱动的估值修复过程，包含HIBOR利率走势、H按利率与租金回报率对比，以及“供平过租”对购房需求的刺激。
- 行业持续上行期基本面改善成为核心驱动力的证据，包含新房二手房成交量创近5年新高的详细数据，以及中原城市领先指数连续多周上涨的走势。
- 内地与香港市场周期位置对标分析，包含成交量同比对比、价格环比跌幅收窄路径、按揭利率与租金回报率剪刀差等详细图表。
- 主要内资房企土储货值分城市能级的占比预测图表，以及基于房价涨幅假设的动态RNAV测算与对应弹性，涵盖乐观/中性/悲观三种情形。
- 风险提示部分，包括政策出台不及预期、宽松政策提振效果不佳、房企债务违约等潜在风险及其对市场的影响。
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