报告概述
本报告是国信证券长三角区域研究系列的第三篇，聚焦上海楼市在2023年以来的表现。报告将上海划分为市区7区、近郊4区、远郊5区，从新房与二手房量价、人口结构（户籍与常住）、政策周期、库存出清等维度，系统分析了上海楼市跑赢全国但内部显著分化的格局。报告旨在帮助投资者理解城市内部楼市的差异性，以及人口流动、老龄化、限购放松等因素对市场的影响，为房地产投资决策提供区域层面的参考框架。
报告的核心结论
上海楼市整体表现优于全国，但内部区域分化显著。
2025年上海新房成交额相当于2022年高点的69%，远好于全国45%的水平；二手房价较高点跌幅32%，窄于全国44城平均38%的跌幅。但市区、近郊、远郊表现差异巨大：市区和近郊量价相对坚挺，远郊新房成交额仅相当于2021年高点的30%，甚至弱于全国整体水平。
放宽落户政策有效支撑了上海购房需求。
上海2020年放宽落户门槛后，2021-2025年通过人才引进、居转户、留学生等方式年均落户10.2万组，较此前年均增长近8万组。新落户人口成为购房需求的重要增量，2024年落户10.5万组，而当年住宅成交仅26.3万套，对市场形成有力支撑。
上海新房与二手房市场趋势严重背离，受多重因素叠加影响。
2023年以来，上海二手成交占比从62%升至83%，一二手套均总价差从190万元扩大至650万元。原因包括：全国共性因素（期房信任下降、二手以价换量）、上海本地限价放宽后新房供应偏向大户型高单价、以及老龄化带来的老房代际转移需求。
远郊新房市场表现疲软，与全国楼市下行逻辑相似。
远郊5区2025年新房成交额仅相当于2021年高点的30%，弱于全国45%的水平；新房均价较2023年高点下跌7%，与全国8%的降幅接近。房价下行期购房者更看重配套兑现度，远郊的规划利好吸引力下降，需求向市区和近郊二手房转移。
报告回答的关键问题
上海楼市为什么能跑赢全国市场？
上海楼市跑赢全国主要得益于较强的购买力支撑和供给端调控。2025年上海新房成交额保持高峰期的69%，远高于全国45%；二手房价较高点仅跌32%，优于全国44城平均38%的跌幅。报告认为，上海放宽落户政策引入大量高学历年轻人口，同时人均居住面积仅31平方米（全国42平方米），改善需求潜力大，叠加限购放松释放刚需，共同构成需求端韧性。
上海放宽落户如何影响购房需求？
上海2020年起大幅放宽落户门槛，2021-2025年年均通过人才引进、居转户、留学生等方式落户10.2万组，较2015-2019年年均增长近8万组。以2024年为例，当年落户10.5万组，而住宅成交仅26.3万套，新落户人口成为购房需求的重要增量。报告指出，在房价下行期投资需求消失，户籍人口增量比常住人口更能直接影响购房需求。
上海新房和二手房走势为何背离？
背离原因包括全国共性因素和上海本地特征。全国共性的原因是房价下行导致期房信任下降、二手房降价促成以价换量。上海本地原因：2024年松绑中小户型限制后，新房套均面积和总价大幅提升（2025年较2021年分别+12%和+49%），改善客群观望，刚需转向二手；叠加上海老龄化严重，市区老房代际转移供给增加，低总价二手房承接了限购放松释放的刚需。
上海远郊楼市为什么比全国其他城市更差？
报告显示，远郊5区2025年新房成交额仅相当于2021年高点的30%，弱于全国45%的平均水平；新房均价较2023年高点下跌7%。原因在于：房价上行期购房者偏好有规划潜力的远郊，但下行期更看重通勤、教育、医疗等配套兑现度，远郊吸引力大幅下降。此外，远郊二手房楼龄较新，二手房价下行后性价比凸显，进一步分流新房需求。
报告中的代表性数据
上海新房成交均价同比变化
2025年 vs 2023年，上海新建商品住宅成交均价自2021年以来持续走高，2025年均价较2023年增长23%；同期全国新建住宅均价较2023年高点下降8%。
核心14城二手房价较高点累计跌幅
截至2026年6月21日，上海二手房价较高点累计下跌32%，在核心14城中跌幅仅次于成都，且是唯一月环比为正的城市；全国44城平均下跌38%，上海表现更优。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整的上海房地产政策周期梳理及细则表：从2008年至今5个政策周期的宽松与收紧措施，涵盖限购、贷款、税费、落户等关键条款。
- 全国与上海新房、二手房的历年量价数据图表：包括销售额、成交均价、套均总价、套均面积等指标的同比变化及对比。
- 上海各行政区（黄浦、浦东等）新房与二手房的详细成交数据：2025年与2022年对比，涵盖成交套数、成交额、均价、套均面积、套均总价等。
- 人口结构分析框架：上海户籍与常住人口变动、老龄化率、出生死亡率、落户人数等指标，以及与北京、深圳、杭州、成都的对比。
- 上海内部三大区域（市区、近郊、远郊）的住房存量结构、楼龄分布、供需匹配情况分析。
- 上海二手房总价段（200万以下、200-300万等）月度成交占比变化图，反映置换链条演变。
- 投资建议与个股推荐：基于区域分化逻辑，推荐华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国、贝壳-W、我爱我家等。
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