报告概述
本报告基于申万宏源研究团队对房地产行业的长期跟踪，以国际经验为鉴，深入探讨我国房地产链的价值之道。报告首先梳理了房地产行业各指标的内在勾稽关系，指出销售是最前瞻性指标，拿地领先开工、开工领先竣工的传导规律。随后，报告复盘了日本和美国房地产止跌回稳的历史经验，分析龙头房企股价与核心城市房价的关联，以及房地产与产业链在不同阶段的弹性差异。最后，报告结合我国当前基本面处于深度调整、估值处于历史低位的现状，判断核心城市房价有望率先止跌，优质房企将获得Alpha收益，并对开工链和竣工链的后续走势给出了预判。本报告为投资者理解房地产周期、把握地产链投资节奏提供了系统性的分析框架。
报告的核心结论
核心城市房价将领先全国止跌回稳
报告对比日本和美国经验发现，东京房价领先全国约5年，旧金山等核心城市领先约3年。我国上海等核心城市年初以来楼市改善更为健康，预计将率先企稳，并赋予龙头房企估值弹性。
房地产板块在房价底部左侧弹性更强，产业链在右侧持续性更好
从日美经验看，在全国房价底部左侧，房地产板块因资产负债表重估而获得更大的超额收益；而在右侧，产业链公司受益于利润表修复，股价持续性更优。
当前开工端已深度调整，后续反弹可期；竣工端仍承压，C端更优
报告预计2026年新开工同比-16.8%，但认为2027年有望底部复苏；竣工端受前期开工传导影响仍有下行压力，但二手房成交超预期，C端竣工链公司更具优势。
地产链PB估值处于历史低位，具备安全边际
2026年5月地产产业链PB(LF)为2.1倍，低于2010年以来均值2.4倍；其中房地产板块PB仅0.9倍接近历史最低，市场已充分反映悲观预期。
报告回答的关键问题
房地产行业基本面何时见底？
报告指出，我国房地产量价调整幅度、调整时间和居民资产负债表调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近。参考日美经验，核心城市房价将率先止跌，从而带动行业整体企稳。
当前地产链投资应关注哪些方向？
报告认为，开工端降幅最深后续弹性可期，竣工端下行但二手房表现超预期，C端竣工链更优。建议关注优质房企、商业地产、二手房中介和物业管理，并推荐了具体标的。
日本和美国房地产止跌回稳给中国什么启示？
日美经验显示，核心城市房价领先全国见底，龙头公司股价跟踪核心城市房价。在全国房价底左侧房地产弹性更强，右侧产业链持续性更好。股价上涨初期主要由估值驱动。
报告中的代表性数据
地产产业链PB估值
2026年5月，2026年5月房地产产业链PB(LF)为2.1倍，低于2010年以来均值2.4倍，处于历史低位。
2026年新开工同比预测
2026年，报告维持预测2026年全国新开工同比为-16.8%，认为开工已深度调整，2027年有望底部复苏。
东京房价领先全国见底时间
2004年1月 vs 2009年4月，东京房价于2004年1月见底，而日本全国房价于2009年4月见底，核心城市领先约5年。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整的房地产开发投资数据预测汇总表（2026年及中期各指标同比预测）。
- 日本和美国房地产危机与复苏的详细复盘，包括开工、销售、房价、人口等历史数据图表。
- 龙头房企（三井不动产、三菱房地产、霍顿、莱纳等）股价与房价联动的深度分析，含超额收益对比。
- 地产链公司与房地产公司股价弹性对比的量化分析（日本似鸟控股、美国家得宝案例）。
- 我国地产链PE和PB估值的历史分位图，以及各子板块（房地产、水泥、家居等）的估值水平。
- 主流AH上市房企及物管、房产经纪公司的估值表（含EPS、PE、PB、净利润增速预测）。
- 开工、竣工、施工、投资等指标的拟合模型与预测框架的详细推导。
- 风险提示：销售回款下行、融资收紧、收储城改推进不及预期等。
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