报告概述
本报告聚焦2025-2026年中国房地产市场的结构性变化，重点分析两类分化现象：一是“天”“地”资产（小户型低总价与大户型的优质房产）与中腰部资产的价格走势分化；二是二手房成交价与挂牌价的走势分化。报告覆盖全国重点城市，运用涨跌比、成交议价率等指标，结合香港经验，探讨楼市止跌的驱动因素与未来走向，帮助投资者理解当前市场所处的磨底阶段及潜在政策影响。
报告的核心结论
楼市出现“天”“地”资产与中腰部资产的结构性分化
以小户型、低总价为代表的“地”资产因高租息和充分调整率先止跌，大户型、高总价的“天”资产在科技红利和财富效应推动下止跌，而中腰部资产需求坍缩，导致房价走势分化。
二手房成交价已率先止跌，挂牌价仍小幅下跌
5月全国二手房成交价环比微升0.01%，实现自然企稳，而挂牌价月环比仍跌0.4%。成交价先行见底表明楼市底部筹码正在出清，但挂牌价调整尚未完成。
深圳有望成为率先从底部走向右侧的一线城市
深圳涨跌比已达0.8，类似香港2025年6月房价快速上涨前的蓄力期，且高总价房产率先止跌，受科技牛市和金融属性驱动，止跌速度领先上海、北京、广州。
公积金贷款利率下调是值得期待的增量政策
修订后的《住房公积金管理条例》将利率调整权交还住建部，存贷利差有90BP压缩空间。若年内调降30BP以上，多数城市主力户型可实现房贷利率低于净租金回报率，加速楼市止跌。
楼市止跌进程取决于宏观经济分化的弥合
短期看政策重心是否转向稳增长，中长期看新动能对旧动能的反哺。若分化持续，“天”“地”资产与中腰部资产的价格差距可能进一步扩大。
报告回答的关键问题
为什么当前楼市会出现“天”“地”资产与中腰部资产的分化？
原因是宏观经济分化：“地”资产（小户型低总价）因高租金回报和深度调整，刚需支撑止跌；“天”资产（大户型高总价）受AI产业带来的财富效应和实际利率下行推动止跌；而中腰部资产缺乏安全边际和财富效应，需求坍缩，导致分化加剧。
二手房成交价止跌是否意味着市场已经企稳？
不完全是。成交价止跌是必要环节，但挂牌价仍在下调，且6-8月进入成交淡季，需观察成交价能否持续在零附近。若成交价再度下跌，则磨底期将延长；若能稳住，9-10月旺季有望加速修复。
深圳楼市止跌与香港有何异同？
相同点：均经历深度房价调整、放松限购、租金上涨。不同点：香港楼市快速反弹直接受惠于2025年4-6月Hibor利率骤降（3.65%→0.68%），使得房贷利率阶段性低于净租金回报率；深圳则更多依赖科技牛市带来的财富效应，目前涨跌比已达0.8，正走向右侧。
公积金贷款利率还有多大下调空间？
2024年公积金增值收益约1489.7亿元，扣除风险准备金和管理费后，存贷利差仍有约1500亿元。在保障必要支出前提下，公积金贷款利率最大可下调90BP。若调降30BP以上，多数城市主力户型房贷利率将低于净租金回报率，类似香港的止跌效果。
报告中的代表性数据
全国二手房成交价环比变化
2026年5月，5月全国二手房成交价环比微幅上涨0.01%，是自2021年下行周期以来第三次环比转正，且为估值底部的自然企稳。
深圳涨跌比
2026年6月第2周，深圳涨跌比（挂牌价调增小区数/调降小区数）达到0.8，对应香港2025年6月房价快速上涨前的蓄力期，预示深圳楼市有望走向右侧。
重点10城微型户型二手房挂牌价较底部反弹幅度
截至2026年5月，重点10城微型户型（<50㎡）二手房挂牌价已于3月上旬止跌，至5月累计反弹0.34%，其中上海反弹3.3%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 详尽的分化分析框架：包括“天”“地”资产与中腰部资产的定义、筛选标准和价格走势对比图表。
- 覆盖24个重点城市的二手房成交价、挂牌价、涨跌比、成交议价率等月度数据，并附有图表。
- 香港楼市止跌回升的完整时间轴与驱动因素分析，包括房价指数、Hibor利率、租金回报率等关键指标对比。
- 公积金政策空间测算：基于2024年全国公积金收支数据，测算存贷利差可压缩空间及对房贷利率的影响。
- 风险提示：包括政策定力超预期、购房者信心修复不足、经济结构分化加剧等三大风险。
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