川海智库

报告概述

本报告是上海证券基金评价研究中心发布的REITs市场跟踪双周报，聚焦于REITs市场的发行、二级市场表现、分红情况和估值分析。报告覆盖了基础设施和商业不动产两大类的REITs产品，包括产权类和特许经营权类。分析内容涵盖新获批和正在发行的REITs项目、二级市场价格变动、分红收益率和估值指标，并采用全收益指数、P/可供分配金额、内部收益率等框架进行评价。报告旨在帮助投资者了解REITs市场最新动态和关键指标。

报告的核心结论

商业不动产REITs上市首日表现分化

首批四只商业不动产REITs于6月18日上市，首日涨跌幅在0.02%至11.08%之间，平均上涨3.39%。上市首日换手率较高，达22.69%，显示市场关注度高，但个股表现差异显著。

REITs二级市场整体继续调整

本期REITs市场整体下跌3.46%，产权类跌幅（-4.50%）大于特许经营权类（-2.05%）。各资产类型中仅供热设施上涨0.56%。今年以来REITs整体下跌4.17%，产权类下跌7.77%，特许经营权类小幅上涨1.19%，资产类型业绩分化明显。

REITs分红收益率高于股票市场

今年以来REITs市场分红收益率为2.54%，过去一年为5.38%，均高于沪深300和中证红利。特许经营权类过去一年分红收益率达7.71%，显著高于产权类的3.75%。

产权类REITs估值分化，保障房估值最高

产权类REITs整体P/可供分配金额为21.68倍，保障房REITs估值最高（31.46倍），产业园REITs估值较低（18.45倍）。数据中心P/EBITDA明显高于P/可供分配金额，可能与应收应付项目变动有关。

特许经营权REITs内部收益率差异大

在相同收益增速假设下，供热设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源、生态环保、水利设施，收费公路最低。收费公路增长潜力通常更大，但当前估值下内部收益率偏低。

报告回答的关键问题

首批商业不动产REITs上市表现如何？

首批四只商业不动产REITs于2026年6月18日上市，首日平均上涨3.39%，但个股涨跌幅从0.02%到11.08%不等，分化明显。上市首日换手率高达22.69%，市场交易活跃。

近期REITs市场整体走势如何？

本期REITs市场继续调整，整体下跌3.46%。产权类跌幅较大（-4.50%），特许经营权类跌幅较小（-2.05%）。今年以来REITs整体下跌4.17%，但特许经营权类上涨1.19%，产权类下跌7.77%，资产类型业绩分化。

REITs分红收益率与股票相比如何？

REITs分红收益率显著高于股票市场。2026年至今REITs分红收益率为2.54%，过去一年为5.38%，均高于沪深300（0.79%和3.05%）和中证红利（1.64%和4.67%）。特许经营权类过去一年分红收益率达7.71%。

各类REITs的估值水平有什么差异？

产权类REITs整体P/可供分配金额为21.68倍，保障房估值最高（31.46倍），数据中心最低（16.34倍）。特许经营权REITs更适合用内部收益率估值，供热设施内部收益率最高，收费公路最低。

REITs市场有哪些新政策支持？

2026年以来，多项政策支持REITs发展，包括抓好商业不动产REITs试点平稳落地、推动REITs常态化推荐发行，以及支持消费基础设施、清洁能源、城市更新等领域项目发行REITs。

报告中的代表性数据

297亿元

今年以来REITs发行规模

2026年1月1日至6月22日，今年已发行成立8只REITs，发行规模合计297亿元，较去年同期增长113%。其中商业不动产REITs发行4只，规模203.32亿元。

5.38%

过去一年REITs分红收益率

过去一年，过去一年REITs整体分红收益率为5.38%，其中特许经营权REITs为7.71%，产权REITs为3.75%。

-3.46%

本期REITs市场涨跌幅

2026年6月8日至6月18日，本期REITs整体下跌3.46%，产权类下跌4.50%，特许经营权类下跌2.05%。仅供热设施上涨0.56%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 发行市场详细数据：包括本期新获批和正在发行的REITs项目列表、发行规模、底层资产及存续期限，以及今年已发行REITs的配售比例和上市首日涨跌幅图表。
  • 项目储备情况：沪深交易所基础设施和商业不动产REITs储备项目完整列表，包含项目状态（已受理、已问询、已反馈等）、资产类型和更新日期。
  • 二级市场深度分析：提供各类型REITs（产权类、特许经营权类及细分子类型）的数量、最新规模、本期收益率、今年收益率、过去一年收益率、日均成交额及换手率，并附有全收益指数走势图。
  • 分红情况明细：按产权类和特许经营权类分类，列出各子类型REITs的分红数量、分红金额、2026年分红收益率和过去一年分红收益率，以及成立以来分红比例。
  • 产权类REITs估值表：逐只列出产业园、消费基础设施、仓储物流、保障房和数据中心REITs的P/可供分配金额、P/EBITDA、股息率、分红比例等估值指标。
  • 特许经营权REITs内部收益率表：展示各只特许经营权REITs在不同收益增速假设（0%至5%）下的内部收益率，以及特许经营权剩余期限。
  • 主要政策梳理：2026年以来REITs市场重要政策清单，包括日期、来源、政策名称和主要关注点，涵盖商业不动产、消费基础设施、清洁能源等领域。
  • 市场相关性分析：通过滚动相关系数图表展示REITs指数与沪深300、中证红利、30年国债日收益率的相关性变化。
  • 交易活跃度排名：提供本期日均成交额和日均成交额增速前五名和后五名的REITs列表。
  • 收益率排名：列出本期和今年收益率前五名及后五名REITs，便于投资者跟踪表现。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

相关报告