商业不动产REITs落地进程加快
太平洋证券2026-06-2517 页
报告概述
本报告以2026年6月18日首批4只商业不动产REITs在上交所上市为切入点，系统梳理商业不动产REITs的落地进程。研究对象包括首批上市产品的基本面、上市表现，以及随后获注册的4只新产品的类型与特点。报告同时覆盖首批REITs指数基金的获批情况，并通过政策回顾和市场数据，分析商业不动产REITs从试点走向常态化发行的趋势。报告采用数据图表与政策解读相结合的方式，为投资者理解这一新兴市场提供了及时参考。
报告的核心结论
商业不动产REITs进入常态化发行新阶段
报告指出，2025年底政策推出后，首批产品于2026年6月上市，紧接着又有4只产品获注册，标志着商业不动产REITs已告别零星试点，进入批量、常态化发行周期。截至6月24日已有21只产品获受理，后续还将有更多企业参与。
首批4只商业不动产REITs上市首日表现亮眼
6月18日上市的4只产品首日全线收涨，合计成交额12.96亿元，占当日REIT市场总成交额的76.6%。其中国泰海通砂之船商业REIT领涨11.08%，市场认购倍数最高达103.81倍，显示出投资者配置需求旺盛。
REITs指数基金获批，指数化投资时代开启
2026年6月17日，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金获批，标志着中国REITs市场迎来首类指数化产品。这将有效降低中小投资者的择券难度与入市门槛，推动市场从单一标的交易向规模化投资升级。
政策加速推动商业不动产REITs市场扩容
报告回顾了2025年12月31日证监会发布的系列政策，涵盖产品定义、注册管理、运营要求等，为商业不动产REITs的推出奠定制度基础。2026年1月证监会工作会议再次强调抓好试点平稳落地，政策推进力度明显加快。
报告回答的关键问题
商业不动产REITs上市首日表现如何？
首批4只商业不动产REITs于2026年6月18日上市，首日全线收涨。合计成交额12.96亿元，占当日REIT市场总成交额的76.6%。其中国泰海通砂之船商业REIT涨幅最大，达11.08%，网下有效认购倍数高达103.81倍，市场热度极高。
哪些企业可以发行商业不动产REITs？
首批上市产品的原始权益人涵盖地方国企、民企和外资，底层资产包括零售商业、购物中心和办公配套商业。后续获注册的产品还涉及外资城市综合体、央企商业项目、上海核心商务办公综合体及北京城市更新科创物业，显示原始权益人类型和资产类型均呈多元化。
REITs指数基金对投资者有何意义？
2026年6月17日，华夏、南方、中金、易方达旗下首批4只中证REITs全收益指数基金获批。指数化产品降低了个人投资者直接选择单只REITs的难度和入市门槛，提供了分散化投资工具，填补了REITs市场指数化投资领域的空白。
商业不动产REITs市场后续展望如何？
报告认为，随着政策完善和首批产品成功上市，商业不动产REITs已进入常态化发行阶段。截至6月24日，已有21只产品获受理，还有部分公司在积极筹备。预计后续将有更多企业参与发行，市场将进一步扩容，成为服务实体经济、构建房地产发展新模式的重要工具。
报告中的代表性数据
12.96亿元
上市首日成交额及占比
2026年6月18日，首批4只商业不动产REITs上市首日合计成交额，占当日REIT市场总成交额的76.6%。
203.33亿元
首批4只产品合计募资规模
2026年6月，首批4只商业不动产REITs募集资金总额，较初始申报拟募集规模涨幅在6.3%-10%之间，较初始项目估值溢价率约10%。
4.4%-5.65%
2026年年化分派率区间
2026年，首批4只产品定价对应的2026年年化分派率，体现产品的收益水平区间。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 首批4只商业不动产REITs的基本情况详表：包括代码、名称、底层资产、资产类型、募集总额、原始权益人类型和基金管理人。
- 上市首日表现数据：开盘价、收盘价、涨跌幅、换手率、成交额的详细图表。
- 商业不动产REITs政策演变回顾：从2025年12月31日证监会通知到2026年1月工作会议的具体内容梳理。
- 6月22日获注册的4只新产品详细信息：包括底层资产、估值、拟募集规模及原始权益人类型。
- 截至2026年6月24日所有21只已受理商业不动产REITs的列表：含受理日期、基金名称、项目状态、原始权益人和基金管理人。
- 公募REITs市场累计发行规模与数量图表：分类别展示交通、园区、消费、商业等各类REITs的发行规模占比。
- 首批4只REITs指数基金的获批详情及市场意义分析。
- 投资建议与风险提示：包括政策推进效果、募集发行进度及房地产市场下行风险。
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