报告概述
本报告为东方证券发布的房地产行业周报，围绕当前楼市量价表现与地产股投资策略展开。报告覆盖全国及一线城市二手房挂牌价、挂牌量、实时成交、议价率，以及新房成交与库存数据。采用历史复盘与周度跟踪框架，结合日本经验，分析楼市结构性回暖向系统性改善的传导路径。报告旨在为投资者提供核心城市房价趋势判断及地产股择时建议。
报告的核心结论
楼市总量承压与核心城市房价结构性改善并存
报告指出，1-5月全国房地产开发投资同比下降16.2%，新开工面积降幅扩大，但一线城市二手住宅价格连续3-4月环比上涨，显示楼市呈现整体弱势下的局部回暖特征，去库存仍是中长期课题。
楼市呈明显K型分化特征
不同城市房价改善逻辑不同：上海涨价主力为300万以下低总价房源，受租金回报率跑赢房贷利率驱动；深圳涨价主力为500万以上高总价房源，受土地稀缺与新兴产业财富效应支撑。这种分化将延续，并影响投资策略。
地产股布局窗口或出现在三季度末
报告认为核心城市今年房价筑底、明年涨价，地产股行情在核心城市房价企稳后即可启动，无需全局反转。近期地产股回调提供了逢低布局机会，下一个择时窗口可能在三季度末。
报告回答的关键问题
当前楼市处于什么阶段？
楼市总量仍承压，但核心城市房价出现结构性改善。1-5月房地产投资和新开工面积同比降幅继续扩大，居民户贷款首次负增长；而京沪深等核心城市二手房价连续多月环比上涨，楼市进入K型分化阶段，全国系统性改善尚需时间。
地产股何时值得布局？
报告建议关注三季度末的择时窗口。核心观点是核心城市房价今年筑底、明年涨价，且从日本经验看，只需核心城市房价企稳，地产股行情即可先行启动。当前地产股回调提供了逢低布局机会，建议在三季度末把握配置时机。
楼市K型分化对投资有何影响？
K型分化意味着不同城市、不同总价段的房产走势分化。投资应聚焦核心城市：上海低总价房源因租金回报率提升而走强，深圳高总价房源受稀缺性和财富效应支撑。选股上建议关注京沪土储占比高的龙头房企以及下沉市场央企。
报告中的代表性数据
一线城市二手住宅销售价格环比变动
2026年5月，根据国家统计局数据，5月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。
全国房地产开发投资累计同比降幅
2026年1-5月，1-5月全国房地产开发投资30356亿元，同比下降16.2%（按可比口径计算），住宅投资下降15.6%。
上海二手房挂牌价自底部反弹幅度
截至2026年6月20日，上海二手房挂牌价自近期底部反弹幅度为1.7%，近十五周呈上行趋势，年初至今累计上涨1.61%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整A/H股地产指数及个股涨跌幅表现，附板块周度收益对比及个股涨跌榜。
- 一线城市二手房挂牌价、挂牌量、实时成交及议价率周度跟踪图表，含北京、上海、广州、深圳历史复盘数据。
- 全国及10大城市新房成交、库存及去化周期周度变化数据，附新房成交面积排名及环比同比。
- 房企融资明细周度统计，包括华润置地等8家企业的融资规模、成本及期限，以及年初至今融资总量同比变化。
- 国家统计局1-5月全国房地产数据详细解读，包含投资、施工、新开工、竣工、销售、库存及资金到位等各项指标。
- 核心城市土拍动态：深圳、广州、宁波等地住宅用地成交详情，包括溢价率、楼面价及竞得企业。
- 行业政策新闻摘要：陆家嘴论坛监管表态、5月70城房价指数解读等。
- 投资建议：推荐土储优质、产品力强的头部央企，具体标的筛选逻辑及风险提示。
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