报告概述
本报告由交银国际发布，系统梳理了2026年下半年中国内地及香港房地产市场的发展态势。报告覆盖住宅、零售、写字楼三大物业类型，兼顾一二手市场，采用政策分析、基本面数据跟踪、供需格局研判及估值比较等方法，深入探讨了行业趋势与核心变量。报告旨在帮助投资者在行业分化格局中识别结构性机会，理解政策底、市场底与估值底之间的关系，并提供了具体的投资主线与标的建议。
报告的核心结论
核心城市房价有望在供给收缩等多重因素下率先趋稳。
报告认为，一线及部分重点城市在供给收缩、政策叠加及租售比修复等推动下，房价止跌回稳的初步信号已现。例如，近月一线城市新建及二手商品住宅指数环比均有所上升，二手房价格或正在筑底。全国范围的需求复苏仍依赖于宏观预期和居民收入改善，但核心城市的率先回稳将为整体市场提供信心锚点。
香港住宅市场量价齐升，全年价格有望上涨10%以上。
报告指出，香港住宅市场呈现鲜明的“分化型复苏”，上半年一手住宅成交量势头强劲，楼价连续15个月回升，累计涨幅约15%。受供应收缩、刚性需求及内地资金支撑，预计2026年中小户型价格上涨10%以上，市场两端价格均有较好表现，2-3年内有重回价格高位的可能。
香港写字楼市场核心区触底回升，非核心区压力仍在。
报告显示，中国香港写字楼市场处于结构性调整中，但核心区出现积极边际变化。中环/尖沙咀甲级写字楼空置率下降，租金环比回升，而九龙东等非核心区租金仍轻微下降。预计2026年下半年核心区租金可录得5%-15%的升幅，非核心区租金仍有压力，整体市场呈现“K型复苏”格局。
学生住宿及教育相关资产成为香港房地产新结构性增长点。
报告观察到，近年教育相关机构纷纷收购写字楼物业，如香港城市大学、科技大学等，反映了高等教育扩容对房地产的需求拉动。同时，酒店改学生宿舍等资产转化策略备受资本青睐，学生住宿及教育相关资产正崛起为新的结构性增长点，为投资者提供了差异化的Alpha机会。
报告回答的关键问题
内地房地产市场何时迎来基本面拐点？
报告认为，若部分核心城市二手房成交放量及土地市场升温的势头延续至第三季度，房地产市场有可能在2026年下半年或2027年迎来基本面拐点。届时核心城市房价止跌趋稳将带动预期改善，从而加速商品房销售规模筑底反弹。且“保交付”项目大部分已完成，开发商现金流压力降低，有更多资源投入土地市场。
香港住宅市场能重回历史高位吗？
报告持乐观态度。在供应收缩（2026-2028年新落成量持续走低）、正持有成本（租金收益率高于实际按揭利率）、内地资金流入及两端需求强劲等因素支撑下，报告预计中小户型及高端市场价格今年上涨10%以上，并在乐观情景下2-3年内有重回价格高位的可能。但需关注利率走势及宏观经济不确定性。
香港零售物业租金未来走势如何？
报告预计2026年下半年核心区街铺及商场租金将平稳上行，全年升幅约3-5%，小区购物中心租金表现相对稳定。若访港游客进一步回升，街铺租金全年有望录得最多5-10%的升幅。但旅客消费模式转向自由行及体验式消费，奢侈品零售复苏或滞后，商场需加快“体验+购物”模式转型。
哪些开发商有望在行业分化中胜出？
报告看好两类开发商：一是融资优势明显、土储集中在核心城市且产品力领先的国企央企，如华润置地、越秀地产；二是拥有优质农地储备、核心投资物业及稳健财务的香港本地地产商，首选新鸿基地产。此外，具备成熟产品体系和快速迭代能力的开发商，有望在“好房子”趋势下赢得份额溢价。
报告中的代表性数据
全国新建商品房销售面积同比降幅
2026年1-4月，根据国家统计局数据，2026年1-4月全国新建商品房销售面积25,258万平方米，同比下降10.2%，降幅较1-3月收窄0.2个百分点。
香港私人住宅售价指数
2026年3月，据差饷物业估价署数据，2026年3月私人住宅售价指数升至312.8点，环比上升1.4%，连续第10个月录得增长，创28个月新高。年初至今累积升幅约4.4%。
中环甲级写字楼净有效租金
2026年第一季度，根据戴德梁行数据，2026年第一季度核心中环甲级写字楼净有效租金为98.8港元/平方尺/月，环比上升6.6%，同比上升10.0%，显示核心区租金明显反弹。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 中国内地房地产市场详细政策梳理：包含2026年上半年中央及部委层面核心政策（政府工作报告、住建部等）的完整列表与解读，以及一线城市限购放松政策的具体条款对比。
- 二手房市场深度分析：涵盖30城租金回报率中位数变化、核心城市二手房新增挂牌量下降等多项筑底信号数据，以及二手房市场对新房替代效应的量化分析。
- 行业趋势与核心变量专题：包括“好房子”建设如何重塑竞争维度、租金回报率与贷款利率的均衡点分析、房企融资环境分化的详细数据（如开发贷款、个人按揭贷款降幅对比）。
- 香港住宅市场供需预测：提供2026-2028年私人住宅落成量预测数据（差饷物业估价署来源），及中原城市领先指数走势图，分析供应收缩对价格的支撑作用。
- 香港写字楼市场分区域数据：包含主要商业区（中环、湾仔、尖沙咀、九龙东等）的租金与空置率五年趋势图、净吸纳量季度数据表，以及未来供应量预测。
- 香港零售市场详细分析：访港旅客人数月度数据、零售销售货值同比增速图表、各业态租赁活跃度分析，以及“盛事经济”对消费拉动作用的案例。
- 个股估值与目标价：覆盖新鸿基地产、华润置地、越秀地产等个股的详细估值模型（NAV折让、市盈率、股息率等），以及买入评级的逻辑与催化剂。
- 主要商业物业交易个案：收录2024-2026年香港大宗商业物业买卖记录，包括买家类型（大学、金融机构、科技企业等）、物业面积与成交金额，分析资本流向趋势。
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