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报告概述

本报告为广发证券房地产行业跟踪分析报告，研究对象为2026年4月中国C-REITs市场（不含香港）。报告覆盖REITs政策环境、市场规模变化、一级市场发行进展（包括首批商业不动产REITs即将上市）、二级市场行情走势、个券表现、估值水平（分派率、P/NAV、中债估值收益率等）以及综合收益比较。采用Wind数据，通过综合收益指数、板块涨跌幅、换手率、分派率利差等框架进行分析，旨在为投资者提供REITs市场趋势判断和投资参考。

报告的核心结论

商业不动产REITs首批项目即将上市，推动市场扩容

截至26年4月末，共有4单商业不动产REITs处于募集阶段，合计规模186.16亿元，另有17单处于审核阶段。首批商业不动产REITs资产质量较高，估值相对优势，市场反馈良好，预计上市后将提振板块活跃度并吸引增量资金。

4月C-REITs市场综合收益跌幅收窄，板块分化明显

4月C-REITs综合收益指数下跌0.31%，跌幅环比收窄2.26个百分点。水电板块以2.24%的涨幅领跑，数据中心上涨1.21%，消费微涨0.22%；而高速公路、产业园区等5个板块下跌，但跌幅普遍较上月改善。市场日均换手率0.37%，环比略有回升。

经营数据优异的水电环保REITs涨幅居前

4月存量REITs中，绍兴水利REIT以7.54%的月涨幅位居第一，鹏华深能REIT涨2.89%，首创水务REIT涨0.96%。这些标的因经营数据持续向好（如2025年及2026年Q1收入完成率较高），获得市场资金青睐。

新上市REITs配售比例极低，一级市场热度维持高位

4月上市的北京昌保REIT和东方隧道REIT配售比例分别仅为0.15%和0.55%，其中北京昌保REIT创下历史第二低配售比例。一级市场供应偏少叠加优质资产吸引力，推动新发REITs认购踊跃，上市后涨幅显著（北京昌保REIT首日涨19.98%）。

报告回答的关键问题

商业不动产REITs即将发行对市场有何影响？

商业不动产REITs首批4单项目已过审，合计募集规模约186亿元，资产涵盖购物中心、酒店等。其发行将显著扩大C-REITs市场资产类型，吸引更多投资者关注。报告认为，这些项目资产质量较高、估值合理，有望在上市后获得良好表现，并推动整体市场扩容和活跃度提升。

4月C-REITs市场整体表现如何？

4月C-REITs综合收益指数下跌0.31%，跌幅较3月明显收窄，但仍跑输沪深300（+6.77%）和中债新综合（+0.42%）。市场日均换手率0.37%，环比略升。板块分化：水电（+2.24%）和数据中心（+1.21%）领涨，高速公路（-1.16%）、产业园区（-1.12%）跌幅居前。

哪些板块的REITs在4月表现较好，原因是什么？

4月表现最好的板块是水电（+2.24%）和数据中心（+1.21%）。水电板块受益于经营数据向好（如绍兴水利REIT收入完成率较高），且分红稳定；数据中心板块因算力需求增长和资产稀缺性获得支撑。此外，保租房基本持平，消费微涨0.22%。

C-REITs与股债市场的相关性如何？

26年4月，C-REITs与沪深300呈中等正相关（相关系数0.31），与中债新综合呈中等正相关（0.48）。过去一年，REITs债性更强，有5个月与中债新综合的相关系数超过0.8。这表明REITs兼具股性和债性，但近期更偏向债券属性，与债券市场联动明显。

报告中的代表性数据

2245.54亿元

C-REITs市场总规模

2026年4月末，截至2026年4月30日，C-REITs市场上市基金总数81只，总规模2245.54亿元，环比上升32.17亿元，增幅1.45%。

5.91%

C-REITs市场分派率

2026年4月末，截至4月末，C-REITs市场整体分派率为5.91%，较3月末上升0.08个百分点；与30年期国债收益率的利差为3.69个百分点，较3月末扩大0.21个百分点。

0.31%

4月新发REITs配售比例

2026年4月，4月上市的2单REITs（北京昌保REIT和东方隧道REIT）的平均网下及公众配售比例为0.31%，其中北京昌保REIT配售比例仅0.15%，为历史第二低。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • C-REITs政策环境及事件梳理：详细列出4月份国务院、上交所等发布的多项支持性政策，包括推动REITs常态化发行、修订发售上市业务指南等。
  • 市场规模变化：按资产类型、原始权益人性质等维度统计每季度发行规模，分析存量项目结构，展示总市值、流通盘市值及基金数量变化趋势。
  • 一级市场发行进展：梳理处于审核及募集阶段的30余单项目，包括商业不动产REITs的详细信息（估值、出租率、NOI margin等），预测未来解禁节奏。
  • 行情回顾：基于Wind数据分析整体走势、与股债指数对比、板块及个券涨跌幅、换手率变化，并附有“低估值强业绩”策略有效性检验。
  • 估值水平分析：涵盖分派率、P/NAV、中债估值收益率、中证REITs-ABS收益率及P/FFO等指标，分板块及个券对比，展示历史分位数变化。
  • 综合收益水平比较：分解不动产REITs和特许经营权REITs的综合收益（资本利得+分红收益），列举自发行以来及年初至今的收益构成，识别高分红标的。
  • 重点公司估值和财务分析表：包含招商蛇口、保利发展等房地产公司未来盈利预测及估值指标（PE、EV/EBITDA、ROE等）。
  • 风险提示：分析基金价格波动风险、管理风险及基础设施项目相关风险（如政策变化导致运营收入降低）。

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