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报告概述

本报告是摩根大通发布的周度市场更新，聚焦中国大陆和香港特别行政区的房地产行业。报告覆盖全国60个主要城市及香港的住宅市场，分析了一级与二级销售登记、二手挂牌价格、库存月数、销售经理信心指数等关键指标。同时包含主要开发商的股价表现、南向持股变化以及信贷推荐。报告旨在为投资者提供及时的行业动态和趋势判断，辅助投资决策。

报告的核心结论

5月一线城市二手挂牌量环比下降

报告显示，2026年5月一线城市二手挂牌量环比下跌0.7%，库存月数从18.8个月降至18.6个月。其中北京环比下降最大（-2%），库存月数降至16.6个月，上海库存月数降至11.9个月。这表明一线城市二手房供应有所收紧。

香港房价年内已上涨9.6%

根据中原城市领先指数（CCL），香港二手住宅价格自2026年初以来累计上涨9.6%，目前仅比摩根大通2026年房价预测高出0.4%。上周CCL指数环比微涨0.3%，显示香港住宅价格仍具韧性。

12个城市二手销售同比增长38%

截至报告周，12个重点城市二手销售登记同比增长38%（前一周为+14%），其中上海（+57%）和深圳（+55%）在一线城市中增长最为强劲。年初至今，12城二手房交易累计增长6%。

香港新盘定价普遍高于二手市场

上周香港新推的三个主要住宅项目定价均高于同区二手市场15%-41%，其中Pavilia Rosa项目每平方英尺定价33.8万港元，较二手市场溢价41%，创5年来新盘最高平均售价。这反映开发商对后市信心较强。

GBA市场呈现两极分化

深圳房地产市场出现两极分化：高端住宅受AI及股市财富效应影响销售强劲，但中端市场疲软，低端市场有所回暖。福田和南山区域更具韧性，购房者仍愿购买有国企背景的万科物业。

报告回答的关键问题

中国一线城市二手房市场供需如何？

2026年5月一线城市二手挂牌量环比下降0.7%，库存月数微降至18.6个月，显示供应有所收紧。北京库存月数降至16.6个月，上海降至11.9个月，均为较低水平。需求端12个重点城市二手销售同比增长38%，其中上海和深圳增速领先，市场活跃度较高。

香港房价近期走势如何？

报告指出香港房价指数（CCL）2026年内累计上涨9.6%，上周环比微涨0.3%。销售经理信心指数（CSI）从70.6升至71.1，显示市场情绪积极。银行估值指数（CVI）维持在86.7，表明银行仍在上调物业估值，支撑房价进一步上涨的预期。

香港开发商新盘定价策略有何变化？

新推项目定价普遍高于二手市场15%-41%，例如柴湾Headland Residences新批次每平方英尺17.3K港元，比二手高15%；Pavilia Rosa每平方英尺33.8万港元，溢价41%。开发商维持较高定价，但部分项目相比上一批次有所折让，反映对去化速度的考量。

深圳房地产市场呈现哪些结构性特征？

市场两极分化：高端住宅因AI和股市财富效应销售强劲，中端疲软，低端有所回暖。南山、福田区域更具韧性。购房者对万科物业仍有信心，因其有国企背书。地方政府因财政限制对收购未售库存持谨慎态度。近期资本管制加强并未显著影响大陆人购买香港房产。

报告中的代表性数据

+38%

12个城市二手销售每周同比

截至2026年6月7日当周，12个重点城市二手住宅销售登记同比增幅（前一周为+14%），其中上海+57%，深圳+55%。

+9.6%

香港房价年内累计涨幅

2026年初至6月8日，基于中原城市领先指数（CCL）的累计涨幅，报告称目前仅比摩根大通2026年房价预测高出0.4%。

-0.7%

一线城市二手挂牌量月度变化

2026年5月，一线城市二手挂牌量环比变化，库存月数从18.8个月降至18.6个月。北京环比下降2%，上海下降1%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 60个城市周度一级销售登记数据：按城市等级（一线、二线、三四线）分类的销售单元数、同比及较2018-21年均值变化，包含详细图表。
  • 12个城市周度二级销售登记：每日销售登记及7日移动平均趋势，同比与环比变化，用于判断二手房市场冷暖。
  • 一线城市二手挂牌量与库存月数：显示挂牌数量与库存去化压力，反映供过于求或供给紧张的区域差异。
  • 香港住宅市场更新：新盘项目详细价格表、去化率、即将推出项目列表，以及周末看房预约量（米德兰指数）。
  • 香港二手住宅价格指数：中原城市领先指数（CCL）及各分区（港岛、九龙、新界）周度变化，估价指数（CVI）和销售员指数（CSI）。
  • 游客到访与居民离境数据：每周总游客到达和香港居民离境人数，净到达人数变化，反映跨境流动对零售和住宅需求的影响。
  • 中国及香港地产股周度股价表现：按开发商、房东、REITs、物业管理等分类的涨跌幅度，以及南下持股变动的详细列表。
  • 信贷推荐与评级历史：摩根大通对主要开发商和房东的债券评级、推荐及信用评级历史，包括优质个券。
  • 股权估值总结表：覆盖公司的市值、市盈率、股息率、市净率等关键估值指标，包含摩根大通评级与目标价。
  • 方法论与风险披露：研究评级体系、估值方法、分析师认证、利益冲突声明等合规信息。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

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