报告概述
本报告深入分析了2026年第二季度香港房地产市场的主要细分领域，包括甲级办公楼、核心零售区以及工业物流市场。报告覆盖全港及中环、大尖沙咀、港岛东等重点区域，重点考察了租赁成交面积、净吸纳量、空置率及租金变动等核心指标，并梳理了投资市场的成交趋势与资本流向。读者可通过报告快速把握香港各物业类型的最新表现及市场动向。
报告的核心结论
办公楼租赁活动显著升温，中环表现尤为强劲
2026年第二季度整体租赁成交面积环比增长23%，上半年累计成交达2025年全年48%。中环市场录得2019年以来最活跃上半年，租金累计上升10.7%，其中甲级A1办公楼租金飙升18.5%，重返2022年水平。
零售市场复苏加快，核心区空置率降至低点
零售销售额连续13个月增长，第二季度核心零售区租赁成交面积环比大增55%，餐饮业重夺主导地位。街铺空置率下降至6.5%，为2019年底以来较低水平，租金连续16个季度上升。
工业物流市场租赁需求强劲但租金持续承压
第二季度工业及物流新租赁成交同比增长118%，创近四年新高，需求来自电子企业扩张及北部都会区搬迁。仓库空置率降至11.6%，但租金连续第十个季度下跌，业主仍采取以价换量策略。
投资市场成交活跃，困境资产和学生宿舍成为焦点
2026年上半年整体投资成交额同比增50%至231亿港元，办公楼最受欢迎。机构投资者积极收购物业改建学生宿舍，第二季度困境资产交易14宗，占总成交近一半。
报告回答的关键问题
2026年香港甲级办公楼租金走势如何？
整体租金按季上升2.0%，上半年累计升幅3.5%，扭转去年下半年跌势。中环租金累计上升10.7%，甲级A1办公楼租金更大幅上升18.5%，已重返2022年水平。
香港零售市场复苏是否可持续？
报告显示持续复苏：零售销售额连续13个月增长，4月及5月分别录得8.6%及7.9%升幅，核心区街铺空置率降至6.5%低位，租金连续16个季度上升，餐饮及化妆品品牌积极扩张。
香港仓库租金为何持续下跌？
尽管租赁需求旺盛（第二季度新租赁同比增118%，净吸纳量创2023年以来最高），但业主为吸引租户持续调整租金，导致仓库租金按季下跌2.2%，已连续十个季度回落。
投资者在香港房地产市场上关注哪些领域？
办公楼仍是最受欢迎类别，同时教育相关用途物业及学生宿舍转换项目成为焦点。机构投资者积极收购可改建为学生宿舍的商业物业，如新加坡Wee Hur Capital以7.2亿港元收购One Bedford Place。困境资产市场也活跃，第二季度相关交易占总成交近一半。
报告中的代表性数据
整体办公楼租赁成交面积季度变化
2026年第二季度，2026年第二季度整体办公楼租赁成交面积按季增长23%至110万平方呎，上半年累计成交210万平方呎，相当于2025年全年总量的48%。
核心零售区租赁成交面积季度变化
2026年第二季度，核心零售区第二季度租赁成交面积按季大增55%，达到33.71万平方呎，餐饮业占约三分之一，化妆品行业创2023年以来最佳季度表现。
工业及物流市场新租赁成交同比增长
2026年第二季度，第二季度工业及物流市场录得160万平方呎新租赁成交，较去年同期大幅增长118%，创近四年来最高单季水平，需求来自电子产品企业扩张及北部都会区搬迁。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：包括各物业类型租赁成交、空置率、租金指数的季度及半年度趋势图，以及区域细分数据。
- 研究方法与数据口径：详细说明净吸纳量、空置率、租金统计的覆盖范围、数据来源及计算方式。
- 主要区域深度分析：对中环、大尖沙咀、港岛东等核心区域办公楼市场进行单独分析，含主要租赁案例。
- 零售市场分区表现：核心零售区街铺租金、空置率历史对比，以及餐饮、时尚、化妆品等业态租赁活动分析。
- 工业物流市场供需分析：仓库空置率与租金走势、新增供应预测，以及北部都会区发展对市场的影响。
- 投资市场交易案例：列出2026年上半年主要投资交易详情，包括买家、物业类型、交易金额及用途规划。
- 困境资产专题：分析困境资产交易的动因、典型案例及对市场的影响。
- 市场展望与预测：基于当前数据对下半年各物业类型走势的初步判断。
本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。
