报告概述
本报告由摩根大通发布，主要研究中国国务院于2026年6月1日发布的《对外投资规定》对香港住宅市场的潜在影响。报告覆盖了规定条文本身、资本外流管控的现有框架、香港住宅市场中大陆买家的构成与比例、以及不同情景下对房价和开发商的影响。分析框架结合政策解读、历史数据对比和区域市场微观数据，旨在帮助投资者理解政策风险并把握投资机会。
报告的核心结论
新规本身对香港住宅市场影响有限
报告认为，国务院《对外投资规定》并非全新限制，而是对现有资本外流管控的法律化整合。规定未明确提及香港住宅购买，且个人购汇额度（每人每年5万美元）已不允许以购房为目的汇款。因此，仅凭该规定不会显著冲击市场。
大陆买家需求疲弱不会改变香港楼市上行周期
即使所有境内大陆买家（估计占总成交量5-10%）停止购房，也不会逆转当前上行周期。历史上2010-2021年楼市翻倍期间，大陆境内买家并非主力。当前支撑因素包括人才流入、低库存、高租金和正利差等。
启德地区受大陆买家退出的影响最大
启德是大陆买家最集中的区域（尤其是高端项目），若需求消失，该区压力最大。截至2026年一季度，启德仍有超过8000套未售单位，中海、恒基和会德丰等开发商敞口较高。
基于香港的大陆买家需求依然强劲
报告估计在香港居住≤7年的大陆家庭约20-30万，这部分“新香港人”是大陆买家的主力，且不受资本管制影响。自2024年二季度以来，已有约1.5万笔交易来自该群体，仅占总数的5-8%，未来仍有上升空间。
报告回答的关键问题
国务院对外投资新规会禁止大陆人买香港房产吗？
不会。新规没有明确提及香港住宅购买，现有个人购汇限额（5万美元/年）已不包含购房用途，且规定主要针对企业对外直接投资。报告认为，对大陆境内买家的实质影响有限，但需关注未来资本管控的进一步收紧。
香港楼市目前有多少买家是大陆人？
按拼音姓氏统计，大陆买家占总成交量23%（一手36%，二手17%），按金额占32%（一手49%，二手21%）。但其中多数是居住在香港或持有香港身份证的“香港大陆人”，真正境内大陆买家仅占成交量的5-10%。
如果大陆买家全部退出，香港房价会跌吗？
报告认为不会导致下跌，只会减缓涨幅。即使境内大陆买家全部退出，香港楼市仍有其他支撑（如人才流入、低库存、高租金），预计房价至少到2027年仍保持正增长。若涨幅放缓，反而可能降低政府进一步收紧政策的概率。
哪些开发商在启德地区风险最大？
中海（COLI）是启德跑道区未售单位敞口最大的开发商（占可归属未售单位的21%），其次为恒基（Henderson）和会德丰（Wheelock）各占13%。若大陆买家需求减少，这些开发商去化压力较大。
报告中的代表性数据
大陆买家占香港住宅成交量比例（按金额）
2026年4月前滚动数据，按拼音姓氏定义的大陆消费者，在一手住宅市场中按金额占比49%，二手为21%，整体为32%。
非香港身份证买家占成交量比例
FY24/25（2024年4月至2025年3月），香港税务局数据显示，FY24/25期间非香港身份证买家占私人住宅成交量的5.5%，金额的7.2%，可作为境内大陆买家的近似指标。
启德跑道区未售单位总数
截至2026年第一季度，启德跑道区12,665套单位中，约8,059套未售，去化率36%。其中非维多利亚港景项目去化率更低（45%）。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整报告包含国务院《对外投资规定》34条全文的英文翻译，帮助读者直接了解政策细节。
- 包含香港住宅市场中大陆买家比例的历史数据图表（图1-5），展示政策前后的变化趋势。
- 列出启德、黄竹坑等热门区域的具体项目未售单位数据（表4、表5），为区域投资决策提供依据。
- 提供主要开发商在启德地区的曝光敞口测算（图6），评估个股风险。
- 涵盖其他支撑香港楼市的宏观因素图表，如人口增长、人才签证、空置率、租金指数和库存月数（图8-13）。
- 包含估值汇总表（表6），列出8家开发商和6家收租股的NAV折价、PE、股息率等关键指标。
- 附有个人跨境汇款规则表（表2）和非香港身份证买家占比表（表1），辅助投资者理解管制框架。
- 包含摩根大通对香港房地产及综合企业的投资评级和价格目标（表6），以及分析师认证和重要披露。
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