报告概述
本报告聚焦中国房地产止跌回稳路径，研究对象包括二手房量价走势、市场驱动因素、修复持续性及国际经验。报告覆盖全国及核心城市（上海、北京等）数据，从宏观调整幅度、中观供需关系（挂牌量去库存、置换链重建）和微观性价比逻辑展开分析，并借鉴日本和美国核心城市房价领先企稳的经验，判断中国核心城市有望今年领先回升，龙头房企将获弹性。报告旨在为投资者提供市场底部判断和选股参考。
报告的核心结论
核心城市房价领先企稳将赋予龙头房企弹性
报告借鉴日美经验指出，城市房价止跌有先后，核心城市领先全国，龙头房企股价跟踪核心城市房价而非全国房价，日本龙头涨4-5倍、美国涨1-2倍，绝对和相对收益显著。中国上海等核心城市有望今年领先企稳，龙头房企基本面与估值将获弹性。
本轮楼市改善由性价比逻辑驱动，更健康持续
不同于以往政策推动，此轮改善源于租金回报率走高：全国住宅租金回报率提升至2.7%，超过公积金利率2.6%，低总价房源性价比凸显。因此房价修复早期爆发力较弱，但有租金回报率支撑，预计后续改善更持续。
二手房挂牌量下降开启去库存周期
2026年初以来，核心城市二手房挂牌量余额持续下降，一线城市降幅达8%，其中上海降幅最大（28%）。3-4月挂牌量未现季节性爬坡，成交挂牌比走强，上海成交挂牌比超1倍，进入去库存周期，扭转了过去几年挂牌量持续上升的局面。
上海等城市置换链开始重建
低总价房源率先止跌后，成交热度逐步向中高总价传导。2026年4月上海300万以下房源成交占比下降，300-700万及1000-1500万占比提升，显示置换链重建。套总价中位数从240万元升至271万元，市场进入更健康的修复状态。
房地产调整已较充分，行业基本面底部临近
宏观层面，全国二手房成交价累计下跌41%，调整幅度和时长接近国际经验均值；居民资产负债率见顶，走弱趋势有望结束。中观层面，二手房供需关系改善、置换链重建，预计行业基本面底部逐步临近。
报告回答的关键问题
核心城市房价何时能止跌回稳？
报告认为上海和北京等核心城市有望今年领先企稳回升。证据是：2026年1-4月这些城市二手房成交量和价格均显著改善，上海已连续3个月房价环比转正，且租金回报率提升带来的性价比逻辑推动低总价房源率先企稳，市场修复更健康。
本轮楼市改善为何比前两次更持续？
前两次（2023Q1、2024Q4）由政策推动，但缺乏租金回报率支撑，修复短暂。本轮源于租金回报率走高（全国2.7%超公积金利率2.6%），属于性价比驱动，且伴随二手房挂牌量下降开启去库存、居民资产负债表走弱趋势结束，因此改善更持续。
二手房挂牌量下降对房价有何影响？
挂牌量下降意味着供给端收缩，叠加成交量增长，成交挂牌比上升，推动供需关系改善。2026年3-4月一线城市新增挂牌量同比下降21%，成交量增长12%，其中上海成交挂牌比超1倍，进入去库存周期，是房价上涨的重要支撑。
日美房地产止跌回稳经验对中国有何启示？
日美经验显示：①核心城市房价领先全国止跌（日本东京领先5年，美国旧金山等领先3年）；②龙头房企股价跟踪核心城市房价，具有超额收益（日本龙头涨4-5倍、美国涨1-2倍）。中国应聚焦核心城市房价企稳时点，而非全国房价。
报告中的代表性数据
全国二手房成交价累计跌幅
2021年7月至2026年4月，冰山40城二手房成交价指数，从100降至约59，累计下跌41%，超过1970年以来42国63次危机平均跌幅34%。
全国住宅租金回报率
2026年3月，全国住宅租金指数（75城）与房价计算所得，较2021年7月的2.0%提升0.7个百分点，超过公积金贷款利率2.6%。
上海二手房挂牌量去化周期
2026年3月，兔博士数据显示，上海二手房前台挂牌量降至8.6万套，去化月数仅4个月，其中300万以下房源去化月数降至4个月，供需关系健康。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：涵盖冰山40城二手房成交价指数、17城网签成交套数、50城挂牌价周环比等近百张图表，展示2019年至今的长期走势。
- 日美房地产泡沫经验详细复盘：对比日本东京、美国旧金山等核心城市与全国的房价止跌节奏，分析龙头房企股价与房价的传导关系，附人口变化数据。
- 上海等核心城市二手房结构分析：按总价段、房龄、户型、物业类型等维度拆解挂牌价涨跌幅，揭示低总价房源率先企稳的驱动力。
- 全国及重点城市租金回报率与公积金利率对比：包含上海各区老公房与次新房租金回报率、主要城市租售比表格，量化性价比逻辑。
- 二手房挂牌量与去库存周期深度分析：一线城市分城市周度挂牌量走势、新增挂牌量同比、成交挂牌比，以及20城前台去化周期对比。
- 置换链重建验证数据：上海各总价段成交占比月度变化、套总价中位数走势，显示热度从低总价向中高总价传导的过程。
- 房地产前端指标调整幅度国际比较：拿地、开工、销售累计降幅6-8成，对比美日德等国的历史调整幅度，论证调整充分性。
- 投资分析意见与个股估值表：包括主流AH房企及物管公司的盈利预测、市盈率、市净率，并给出“看好”评级及重点推荐标的。
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