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报告概述

本报告为天风证券研究所发布的REITs市场月度跟踪报告，聚焦2026年1-2月中国公募REITs市场行情表现、板块分化、估值收益水平及能源REITs的4Q25业绩归因。报告覆盖产权类与经营权类各细分板块，采用指数走势、换手率、估值指标（IRR、分派率）及量价拆分等框架，系统梳理市场动态与政策进展。旨在帮助投资者把握短期分红窗口与中长期结构性机会。

报告的核心结论

1-2月REITs指数先涨后跌，累计上行。

中证REITs指数1月上涨4.0%，2月回调1.7%，累计上涨2.2%，扭转了2025年末下跌态势。1月上涨受12月超调后估值修复、四季报基本面支撑及商业REITs政策试点落地驱动；2月下跌主要因获利了结和商业REITs供给超预期带来的资金分流压力。

经营权类资产在2月表现出抗跌性。

2月单月，高速公路、能源类等经营权板块涨幅靠前或跌幅较小，而消费类、产业园区等产权类板块回调明显。商业地产REITs集中申报对消费类REITs形成资金分流，凸显经营权类资产的防御属性。

能源REITs 4Q25业绩分化，新能源阶段性优于气电和水电。

新能源REITs因风/光资源同比改善，电量普遍提升，电价企稳或微增；水电受来水偏枯拖累，电量同比下滑；气电受区域供需宽松影响，量价承压。交易能力和区位优势对业绩影响愈发重要。

商业不动产REITs试点快速扩容，对市场形成供给冲击。

自2025年12月底试点启动至2026年3月初，已有14单项目申报，拟募资超400亿元，申报节奏和体量刷新纪录。市场担忧资金分流，监管问询亦趋于严格，但长期标志着REITs市场进入全面发展阶段。

当前市场处于业绩真空期与供给放量期博弈，关注分红窗口与抗周期板块。

3月为分红集中期，建议关注分派率可观的经营权类资产；等待4月一季报再定价窗口，关注保租房、环保水务等抗周期板块及IDC等高景气赛道回调后的机会。一级市场打新应回归基本面，警惕中东局势对能源REITs的成本传导风险。

报告回答的关键问题

2026年1-2月REITs市场表现如何？

市场先扬后抑，中证REITs指数1月上涨4.0%，2月回调1.7%，累计上涨2.2%。换手率环比2025年末回升，但大类资产对比中表现居下游。行情主要受估值修复、基本面支撑、政策利好及商业REITs供给冲击等因素影响。

哪些REITs板块在2月表现抗跌？

经营权类资产如高速公路、能源类在2月相对抗跌，其中高速公路板块受益于派息能力突出（分派率TTM达9.1%）及前期OCI回调后的估值修复。而消费类、产业园区等产权类板块受商业REITs分流影响回调明显。

能源REITs 2025年四季度业绩表现如何？

分化显著：新能源REITs因风/光资源同比改善，电量提升、电价企稳，业绩环比改善；水电受来水偏枯影响，电量下滑；气电受区域供需宽松，量价承压。交易能力和区位优势是决定个券表现的关键。

商业不动产REITs试点进展及影响？

截至2026年3月初，已有14单商业不动产REITs申报至沪深交易所，拟募资超400亿元，节奏快、体量大，对存量市场形成资金分流压力。监管问询趋严，但标志着REITs市场进入“基础设施+商业”全面发展阶段。

当前REITs市场有哪些投资建议？

短期关注3月分红窗口，配置分派率高的经营权类资产；中期等待4月一季报再定价，关注保租房、环保水务等抗周期板块及IDC回调机会；一级市场打新回归基本面，优选项目资质；警惕中东局势对能源REITs的成本传导。

报告中的代表性数据

上涨2.2%

中证REITs指数累计涨跌幅

2026年1-2月，1月上涨4.0%，2月下跌1.7%，累计上涨2.2%，扭转2025年末下跌态势。全收益指数累计上涨2.6%。

9.1%

高速公路板块分派率TTM

截至2026年2月末，经营权类资产中高速公路派息能力突出，分派率TTM达9.1%，IRR为7.0%，利差5.2个百分点，收益水平居首。

14单，超400亿元

商业不动产REITs申报数量与拟募资规模

截至2026年3月初，自2025年12月底试点启动，已申报14单，合计拟募资规模约400亿元，逼近2025年全年基础设施REITs发行总量。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 各REITs板块行情详细对比：包括成交额占比、换手率、交易拥挤度、涨跌幅、估值及收益水平（IRR、分派率、折溢价率）等图表与数据分析。
  • 能源REITs 4Q25业绩归因深度分析：对风电、光伏、水电、气电各子板块个券进行量价拆分，分析资源条件、电力交易、区域供需等因素的影响。
  • 商业不动产REITs试点政策与项目动态：详细梳理证监会政策文件、首批申报项目名单、交易所问询要点及市场影响。
  • 未来3个月限售解禁明细：列出各板块个券的解禁日期、解禁市值及份额占比，评估流动性风险。
  • 市场项目动态更新：整理2026年1月至3月初所有处于申报/受理、问询/反馈阶段的REITs项目信息，涵盖商业不动产和基础设施资产。
  • 投资建议与风险提示：从分红窗口、抗周期板块、一级市场打新、地缘风险等维度给出策略建议，并提示基本面、流动性、利率、估值等风险。
  • 大类资产对比：将REITs与黄金、科创50、红利指数、国债等资产涨跌幅对比，分析相对表现。
  • 估值与收益水平表格：包含各板块PV ratio、折溢价率、IRR、分派率等指标的完整数据。

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