报告概述
本报告为房地产行业2026年春季投资策略研究，主要研究对象为中国房地产市场，覆盖全国及核心城市（如上海、北京、深圳等）房价走势、房企股价与基本面。报告通过借鉴日本和美国房地产周期经验，分析核心城市房价领先止跌的规律，并结合中期量价调整深度、政策动态（如《求是》发文、上海“沪七条”）以及居民资产负债表变化，判断行业底部临近。报告还采用居民资产负债率、二手房挂牌量价等高频数据，构建分析框架。读者可借此理解核心城市与龙头房企的先行指标，把握房地产板块投资机会。
报告的核心结论
核心城市房价企稳决定龙头房企股价拐点和弹性
通过日美经验，报告发现龙头公司股价跟踪核心城市房价而非全国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径。日本三井和三菱在2003-2007年股价最大涨幅分别509%和488%，股价启动领先东京房价9个月；美国霍顿和莱纳在2009-2010年股价最大涨幅分别151%和202%，股价启动领先旧金山房价3-4个月。
行业量价已深度调整，预示底部临近和政策必要性提升
报告指出，截至2025年12月末，全国住宅新开工累计降幅达75%，超过美日德三国平均降幅70%；全国二手房房价累计跌幅达41%，超过1970年至今42个国家63次危机的平均房价跌幅34%。量价深度调整显示基本面底部逐步临近，但居民资产负债表修复仍需时间，尾部风险（如按揭资不抵债、债务集中到期）仍需关注，政策必要性进一步提升。
政策面积极性提升，供需两端政策有望进一步发力
报告认为，2026年初房地产支持政策频出，包括《求是》发文强调房地产金融属性、建议政策一次性给足，以及上海发布“沪七条”限购全市3改1并大幅提升公积金贷款额度。此外，融资方面利好增多，如“白名单”项目贷款可展期5年、“三条红线”逐步退场、商业不动产REITs申报等。预计后续按揭贴息、限购放松、城市更新、存量收储、融资支持等政策将共同助力楼市止跌回稳。
预计我国核心城市将领先止跌，优质企业率先受益
参考日本东京、美国旧金山和中国香港经验，核心城市领先止跌源于人口流入、租金稳定和利率下降。报告认为，我国如上海等核心城市具备上述条件，同时年初以来高频数据显示核心城市成交量高增、挂牌量慢涨，推动供需关系改善。居民资产负债率见顶在望，预计优质房企将率先受益，实现基本面和估值面双提升。
报告回答的关键问题
房价什么时候能止跌回稳？
报告认为，全国房价仍将磨底一段时间，但核心城市有望领先止跌。参考国际经验，居民资产负债表拐点领先房价拐点约2.8年，我国居民资产负债率自2025年开始趋于平缓，见顶在望。同时核心城市如上海具备人口流入、租金稳定和利率下降三要素，叠加政策支持，预计房价止跌时间早于全国。
龙头房企是否值得投资？
报告指出，当前房地产板块基金配置比例创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力。预计在供给侧深度出清后，行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性。推荐关注建发国际、滨江集团、绿城中国、保利发展等，以及商业地产和物业管理龙头。
房地产行业目前调整到什么程度了？
报告显示，截至2025年末，住宅新开工累计降幅达75%，住宅销售面积和金额较2021年峰值分别下降58%和59%，全国二手房房价累计下跌41%（一线城市平均跌幅约40%），量价调整深度已超过历史上多次国际房地产危机均值。但房价尚未止跌，仍需政策进一步支持。
政策还有哪些空间可以期待？
报告预计后续供需两端政策有望进一步发力：需求端包括按揭贴息（财政补贴利率，性价比高）、限购放松（北京、上海、深圳等）、人才政策（放松落户）、城市更新（提升租金回报率）；供给端包括存量收储（中央出资、理顺机制）、融资支持（增信发债、商业不动产REITs、白名单项目展期等）。
报告中的代表性数据
全国二手房房价累计跌幅
2021年7月至2026年1月，根据冰山指数，我国二手房成交价指数在此期间累计下跌41%，调整幅度超过1970年以来42个国家63次危机平均实际房价跌幅34%。
一线城市二手房房价平均跌幅
2021年7月至2026年1月，根据中原领先指数，深圳、北京、广州、上海二手房房价分别累计下跌44%、38%、41%、39%，一线城市平均跌幅约40%。
住宅新开工累计降幅
2021年峰值至2025年12月末，报告显示，截至2025年12月末，住宅新开工面积较2021年峰值累计下降75%，超过美国、日本、德国房地产危机期间新开工最大跌幅（73%、54%、79%）。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 日美房地产周期深度对比：详细分析日本和美国历次房地产危机中，核心城市房价、龙头房企股价与全国房价的传导路径，包括三井不动产、三菱房地产、霍顿、莱纳等公司的股价与业绩复盘。
- 中期行业量价调整数据全景：涵盖住宅销售、新开工、竣工、土地成交等前端和后端指标的累计降幅图表，以及二手房房价指数、挂牌量、成交量等高频数据追踪。
- 居民资产负债表深度分析：基于央行、Wind等数据测算中国居民资产负债率走势，并与美国、日本泡沫阶段对比，揭示2025年后负债与资产趋于平稳、负债率见顶在望的逻辑。
- 政策梳理与展望：包括《求是》重磅文章解读、上海“沪七条”具体条款、中央经济工作会议表态，以及按揭贴息、限购放松、城市更新、存量收储、REITs和股权融资等政策细节与估算。
- 核心城市止跌条件印证：借鉴中国香港房价止跌三要素（人口增加、租金稳定、利率下降），分析上海等核心城市的匹配度，并结合二手房挂牌价、成交价、挂牌量周度环比数据。
- 龙头房企盈利与估值分析：对比美国四大地产公司危机后ROE、毛利率、资产周转率、资产负债率变化，以及国际主流房企PB-ROE散点图，提示优质企业估值修复空间。
- 投资组合与个股推荐：详细列出优质房企、商业地产、二手房中介、物业管理四类推荐标的，包含滨江集团、新城控股、建发国际、华润置地、贝壳-W等公司的估值表（EPS、PE、PB、归母净利润及增速）。
- 风险提示：全面提示销售和融资资金趋紧、收储和城改推进不及预期、按揭资不抵债覆盖区间扩大、债务到期压力等潜在风险。
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