报告概述
本报告为东方证券发布的房地产行业周报，研究对象为2026年春季中国楼市“小阳春”行情。报告覆盖北京、上海、广州、深圳等核心城市，重点跟踪二手房挂牌价、挂牌量、成交量及新房成交、库存去化等高频数据。报告采用周度跟踪与重点事件点评相结合的方式，对当前小阳春的成色进行结构性分析，并给出投资建议。读者可通过报告快速了解楼市最新景气度变化及区域分化特征，辅助把握周期拐点。
报告的核心结论
本轮小阳春延续以价换量、二手房强于新房、核心城市主导的结构性特征
报告指出，2026年小阳春成交放量仍依赖价格下跌，一线城市二手房成交农历同比大幅增长，但挂牌价整体表现平平。二手房成交明显强于新房，一线城市新房累计成交面积农历同比仅微增3.1%，而二手房累计成交套数同比大增37.0%。行情仍由上海等核心城市主导，刚需房（总价低于300万）是成交绝对主力。
北京、上海二手房库存健康，供给端主动收缩为企稳创造条件
报告显示，北京、上海二手房去化周期分别降至8.6个月和4.1个月，处于低位。去年下半年以来卖方惜售撤牌导致挂牌量主动收缩，节后挂牌量爬坡速度显著慢于往年，北京、上海节后三周挂牌量仅增长1.4%和3.5%，增速较去年同期回落。供给收缩与需求平稳释放形成良性互补，京沪具备率先企稳的基础。
京沪有望在今明两年率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市修复
报告认为，年初京沪在没有政策催化下出现景气度自发修复，节后成交量亮眼，呈现量增价稳特征。从国际经验看，资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月。报告判断京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，时间点就在今明两年，建议投资人密切关注市场表现。
报告回答的关键问题
2026年楼市小阳春有什么特点？
报告指出，本轮小阳春延续了以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需房为绝对主力的结构性特征。以价换量意味着成交量放量持续性不强，新房较弱反映房企盈利改善任重道远，成交结构问题表明总量压力仍大，仅为点状修复。不同的是，北京、上海挂牌量爬坡速率低于往年，供给端主动收缩。
北京和上海楼市能否率先企稳？
报告认为京沪楼市有望率先企稳。主要依据：一是京沪二手房库存和去化周期已达到较健康水平，北京去化周期8.6个月，上海4.1个月；二是年初京沪在没有政策催化下出现景气度自发修复，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征；三是供给端挂牌量主动收缩，后续大幅回升可能性不大。报告判断拐点就在今明两年。
房地产板块当前有哪些投资机会？
报告建议短期关注伊朗局势超预期下全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会。中期把握三条结构性主线：1.受益于香港楼市触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出和利率下行、具备优秀运营能力的商业地产标的；3.深耕产品力、去化盈利能力更优的“好房子”企业。
报告中的代表性数据
一线城市二手房春节后累计成交农历同比
2026年春节后（正月初七至二十七），一线城市二手房累计成交套数农历同比增长28.1%，其中北京增长28.6%，上海增长36.5%，广州增长13.0%，深圳增长12.6%。
北京、上海二手房去化周期
2026年3月，北京二手房去化周期8.6个月，上海4.1个月（均采用3个月移动平均），在核心城市中处于低位，库存水平较为健康。
节后三周挂牌量变化
2026年春节后三周（正月初八至二十八），北京、上海节后三周二手房挂牌量分别增长1.4%和3.5%，增速较去年同期分别回落2.7和4.2个百分点，显示供给端主动收缩。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 一、A/H股市场表现分析，包括房地产指数周涨跌幅、相对收益及个股涨跌幅榜单（如京投发展周涨23.97%）。
- 二、二手房周度高频跟踪：覆盖北京、上海、广州、深圳的挂牌价、挂牌量、成交量周度变化及议价率走势，配有详细图表。
- 三、新房周度跟踪：十大城市新房成交面积、库存及去化周期数据，显示一线城市库存延续下降趋势。
- 四、小阳春成色深度分析：从“同”与“不同”两个维度对比往年，包含春节后累计成交农历同比、挂牌价走势、挂牌量变化、成交结构等详细数据。
- 五、房企融资动态：上周新发债券规模63.20亿元，华发股份发行3年期公司债票面利率3.60%，附完整发行人及条款明细。
- 六、行业政策及新闻汇总：国家统计局1-2月房地产开发投资、销售面积等数据，北京顺义宅地出让，绍兴、南京楼市新政等内容。
- 七、投资建议：短期关注金融地产防御价值，中期推荐三条结构性主线（港资房企、商业地产、好房子企业），附风险提示。
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