报告概述
本报告是光大证券发布的REITs月度观察，聚焦2026年2月我国公募REITs市场表现。研究范围覆盖一级市场已上市与待上市项目、二级市场价格走势、成交规模、主力资金流向及大宗交易情况，并梳理当月相关行业政策。报告基于Wind数据，采用收益率、换手率、净流入额等指标，为投资者提供月度市场全景扫描，帮助理解REITs资产在不同底层类别和单只产品上的分化表现。
报告的核心结论
二级市场价格整体波动下行
2026年2月，我国已上市公募REITs二级市场价格呈现波动下行趋势。中证REITs全收益指数本月回报率为-1.58%，在主流大类资产中表现偏弱，仅优于美股。产权类REITs跌幅大于特许经营权类。
新型基础设施类REITs逆势上涨
从底层资产类型看，本月仅新型基础设施类REITs实现正回报，回报率达1.94%，表现领先。生态环保类和交通基础设施类跌幅较小，而保障性租赁住房和园区基础设施类跌幅较大。
商业不动产REITs申报加速推进
截至2月底，共有30只REITs处于待上市状态。当月多只商业不动产REITs项目状态更新至“已反馈”，包括华夏凯德、华夏保利发展等，显示该类资产发行提速。
主力资金净流入消费基础设施类最多
本月公募REITs市场主力净流入总额达15770万元，其中消费基础设施类净流入额最高，为10167万元；易方达华威市场REIT单只净流入额居首。
报告回答的关键问题
2026年2月REITs二级市场表现如何？
2026年2月，公募REITs二级市场价格整体波动下行，中证REITs全收益指数本月回报率为-1.58%，在黄金、可转债、原油等大类资产中表现偏弱，仅优于美股。产权类REITs跌幅大于特许经营权类，新型基础设施类REITs是唯一上涨的底层资产类别。
哪些底层资产类型的REITs在上涨？
本月仅新型基础设施类REITs实现正回报，回报率1.94%。交通基础设施类和生态环保类跌幅较小，分别为-0.07%和-0.82%。消费基础设施、能源、保障性租赁住房等类别均下跌，其中保障性租赁住房和园区基础设施类跌幅较大。
商业不动产REITs发行有何新进展？
截至2026年2月28日，共有30只REITs处于待上市状态，其中28只为首发，2只为扩募。当月商业不动产REITs申报加速，华夏凯德、华夏保利发展、汇添富上海地产等多只商业不动产REITs项目状态已更新至“已反馈”。
本月大宗交易主要集中在哪些REITs？
本月大宗交易总成交额10.1亿元，环比下降。单笔成交额前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT（25097万元）、中航易商仓储物流REIT（21823万元）和中信建投明阳智能新能源REIT（17717万元），平均折溢价率分别为-0.07%、-2.23%和-0.56%。
报告中的代表性数据
中证REITs全收益指数本月回报率
2026年2月，反映已上市公募REITs整体二级市场表现，包括分红再投资。
已上市公募REITs总成交额
2026年2月，79只已上市REITs在2月内的合计成交金额。
新型基础设施类REITs本月回报率
2026年2月，该类资产为唯一获得正回报的底层资产类型，表现领先。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 一级市场：包括已上市79只REITs的完整列表（代码、名称、上市日、资产类型、发行规模等）以及待上市30只项目的状态更新。
- 二级市场价格走势：通过中证REITs指数和全收益指数图表，展示月内价格波动；与其他大类资产（黄金、可转债、A股等）回报率对比。
- 底层资产分化分析：分别从产权类/特许经营权类以及各底层资产类别（交通、园区、消费、能源等）维度展示回报率差异。
- 单只REIT涨跌幅排名：列出79只REITs的月回报、年化波动率等数据，涨幅前三和跌幅前三的具体标的。
- 成交规模与换手率：按底层资产和单只REIT分别统计成交额、成交量、区间日均换手率，并附图表对比上月变化。
- 主力资金流向：展示各底层资产和单只REIT的主力净流入额及连续流入天数，研判资金偏好。
- 大宗交易明细：每天的大宗交易成交量、成交额及单只REIT的成交额与折溢价率。
- 当月REITs相关政策：收录浙江省关于交通基础设施REITs常态化发行的意见，以及香港将REITs纳入互联互通机制等政策动态。
- 风险提示：包括二级市场价格波动风险、政策不及预期风险及统计口径差异。
- 报告方法说明与分析师声明：介绍数据来源、统计口径、估值方法局限性及分析师资质。
本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。
