报告概述
本报告由Knight Frank发布，聚焦悉尼北岸办公楼市场，涵盖北悉尼、圣莱昂纳兹、查茨伍德、麦考瑞公园等主要区域。报告分析了各子市场的库存、空置率、净吸纳量、租金水平及激励措施，同时探讨了投资活动、收益率走势及未来供应前景。报告旨在为投资者、租户及开发商提供市场洞察，帮助理解北岸办公楼市场的分化表现及投资机遇。
报告的核心结论
北岸市场表现分化，优质资产需求强劲，次级空间疲软。
2025年北悉尼高端市场录得正净吸纳13,717平方米，而二级市场净吸纳为负15,716平方米。租户优先选择配备优质设施的建筑，顶级资产如100 Mount Street等保持高入住率，而次级建筑面临需求低迷。
激励措施持续上升，有效租金承压。
北岸市场平均激励升至40%以上，导致净有效租金下降。尽管表面租金小幅增长，但激励抵消了增长，例如北悉尼优质净有效租金同比下降2%。预计激励将趋于稳定，为净租金回升铺路。
有限供应支撑中长期去化。
除已有项目外，北岸未来五年新增供应极少。北悉尼维多利亚十字站项目完工后，剩余管线处于早期规划阶段，预计2030年前无显著供应。这将支持现有空间吸收，逐步缓解空置压力。
投资活动升温，收益率与CBD差距创历史新高。
2025年北岸交易量达9.27亿美元，2026年预计进一步回升。收益率持续下降，北悉尼顶级收益率较CBD高180个基点，吸引投资者寻求核心外价值。近期交易如100 Pacific Highway以2.2亿美元成交。
报告回答的关键问题
悉尼北岸办公楼市场空置率是多少？
截至2026年1月，北悉尼总空置率为25.9%，圣莱昂纳兹29.1%，查茨伍德18.5%（最低），麦考瑞公园24.0%。各市场表现分化，优质空置率低于次级。
北悉尼办公楼租金上涨了吗？
优质净表面租金同比增长1.8%至每平方米945美元，二级租金增长0.6%。但激励升至40.2%，净有效租金下降2%至每平方米495美元，表面增长被抵消。
北岸办公楼投资收益率如何变化？
收益率持续下降，北悉尼顶级收益率平均7.5%，自2021年中下降271个基点。与悉尼CBD收益率差扩大至180个基点，创历史新高，吸引投资者关注。
北岸办公楼市场未来供应如何？
近期供应有限，北悉尼维多利亚十字站项目（56,926平方米）于H2 2025完工。麦考瑞公园15 Khartoum Road（10,082平方米）计划2026年上半年交付。之后无新项目计划，管项目处于早期规划，2030年前供应稀缺。
报告中的代表性数据
北悉尼优质净表面租金
2026年1月，年度同比增长1.8%，为北悉尼优质市场净面租金的实际数值（毛面租金1111美元/平方米）。
北岸市场年度交易量
2025年，2025年北岸办公楼市场交易总额，反映投资活跃度。
北悉尼激励措施平均水平
2026年1月，基于毛利润的激励水平，较上年上升，导致净有效租金下降。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 各子市场（北悉尼、圣莱昂纳兹、查茨伍德、麦考瑞公园）的详细库存、空置、净吸纳及租金指标表格与图表。
- 按等级（Prime、Secondary）划分的需求分析，展示租户偏好的明显分化。
- 北悉尼办公楼开发管线图表，包括在建及规划项目面积与完工时间。
- 投资市场分析，包括主要交易案例（如100 Pacific Highway、77 Berry Street）及收益率走势。
- 历史空置率与净吸纳量时间序列数据（2000-2030），展示长期趋势。
- 租户承诺汇总表，列出近期重要租赁交易（如Nanosonics、百事公司）的面积、激励及租金。
- 地铁交通改善对连通性影响的分析，特别是维多利亚十字站和Crows Nest站。
- 未来展望，包括租金增长预期、供应前景及投资机会判断。
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