报告概述
本报告聚焦东莞中心城区甲级写字楼市场，基于2025年全年数据，系统分析市场存量、新增供应、租金水平、空置率及净吸纳量等核心指标。报告按四大核心区域（鸿福路、国际商务区、南城总部基地及其他）进行细分，并剖析租赁成交的行业分布（TMT、商贸零售、专业服务等领先）。同时展望未来三年（2026-2028年）的供应情况，为投资者、开发商及租户提供市场趋势判断和决策参考。
报告的核心结论
以价换量策略有效去化空置面积
2025年东莞甲级写字楼平均租金同比下降7.8%至48.2元/平/月，但降价带动净吸纳量达7.7万平，是2024年的5.7倍，空置率回落4.0个百分点至42.7%。业主通过下调租金吸引企业从老旧物业升级搬迁，驱动存量去化。
南城总部基地成为去化主力片区
南城总部基地2025年空置率下降7.3个百分点至39.1%，净吸纳量占中心城区比重高达62.3%。新供应虽带来竞争，但同时吸引企业入驻，该区域正成为市场活力最强的板块。
TMT、商贸零售、专业服务为前三大需求行业
以租赁成交宗数计，TMT行业占比24.2%（新材料、云计算、软件开发等），商贸及零售15.2%（服饰、家具、医疗用品），专业服务业14.6%（律所、人力/财会服务、广告设计）。出海相关需求（电商、供应链、货代等）成为亮点。
未来三年超百万方供应集中国际商务区
2026-2028年预计中心城区新增甲级写字楼105.2万平方米，其中国际商务区占比73%。目前已有金融、专业服务业公司开始询租，预计需求将向该片区延伸，区域格局面临重塑。
报告回答的关键问题
东莞甲级写字楼租金水平如何变化？
2025年东莞甲级写字楼平均租金为每月每平方米48.2元，同比下降7.8%，降幅较2024年有所放缓。业主普遍采取下调租金的策略维持竞争力，以价换量成为市场主旋律。
东莞甲级写字楼空置率是否有所改善？
2025年空置率同比下降4.0个百分点至42.7%。主要得益于存量租户升级搬迁需求释放，南城总部基地和国际商务区空置率均回落至40%以内，分别为39.1%和37.4%。
哪些行业是东莞写字楼租赁需求主力？
按租赁成交宗数计，TMT行业占比24.2%居首，涵盖新材料、云计算、软件开发等领域；商贸及零售占比15.2%，以跨境电商、服饰、家具企业为主；专业服务业占比14.6%，包括律所、财会服务等。此外，出海相关行业需求增长显著。
未来东莞甲级写字楼新增供应集中在哪些区域？
未来三年（2026-2028年）预计新增105.2万平方米，其中73%位于国际商务区，代表项目包括华润置地中心、香港中心等；其余分布在南城总部基地和其他区域。国际商务区将成为下一阶段供需博弈的主战场。
报告中的代表性数据
平均租金
2025年，东莞中心城区甲级写字楼平均租金，单位为元/平方米/月，同比下降7.8%。
空置率
2025年末，东莞中心城区甲级写字楼空置率，同比回落4.0个百分点。
净吸纳量
2025年全年，净吸纳量单位为平方米，为2024年的5.7倍，显示去化加速。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 东莞宏观经济数据对比：包括地区生产总值、房地产开发投资增速、社会消费品零售总额增长率、第三产业增长率、城镇居民可支配收入、常住人口等，与南宁、厦门、佛山、长沙、武汉、广州、深圳等城市横向比较。
- 主要地块成交明细：列示2025年莞城街道、滨海湾新区、长安镇三宗商业/商务金融地块的竞得方、成交时间、土地面积、总价和容积率，反映土地市场动态。
- 甲级写字楼市场核心指标图表：展示2019-2025年存量、平均租金、空置率、净吸纳量、新增供应等年度趋势，以及2025年各区域（鸿福路、国际商务区、南城总部基地、其他）的租金和空置率数据。
- 未来供应（2026-2028）规划图：按区域（国际商务区、南城总部基地、其他）展示预计新增供应面积，并标注重点在建项目如东骏广场、水业大厦、华润置地中心等。
- 租赁成交行业分布图：以饼图形式展示各行业租赁宗数占比，并列出主要租赁交易案例（含项目名称、商务区、租户名称），如盈科东莞律师事务所、宝鹿跨境电商等。
- 市场总结与展望深度分析：详细阐述2025年市场表现特征（以价换量、存量主导）、行业需求亮点（TMT、商贸、专业服务、出海相关），以及未来展望（国际商务区承接需求、服务业增长、规划利好）。
- 戴德梁行研究团队与联系方式：附有大中华区及华南区管理层信息，以及公司简介和免责声明。
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