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报告概述

本报告是世邦魏理仕对上海2026年第二季度商业地产市场的系统性季度回顾。研究对象覆盖办公楼、零售物业、仓储物流、商务园区四大物业类型及物业投资市场。报告基于世邦魏理仕研究部的数据追踪，从供需变化、租金走势、空置率波动、投资交易等维度，分析各子市场的运行特征和短期趋势。通过梳理行业需求来源、租户构成、新增供应及资本化率等关键指标，为投资者、开发商和企业租户提供市场决策参考。

报告的核心结论

办公楼市场TMT和金融驱动需求，供需有望逐步平衡

2026年二季度，上海办公楼净吸纳量环比增长14%至16.8万平方米，TMT、金融、专业服务为需求主力，基金证券和互联网企业扩张显著。租金继续下行，但供地收紧和政策推动楼宇用途调整，长期供需关系趋于改善。

零售物业需求以服饰和餐饮为主，业主加码体验业态

二季度零售物业净吸纳量43.2万平方米，空置率持平于9.2%。服饰（尤其功能性户外品牌）和餐饮（新式茶饮）领跑。未来新增供应集中在非核心区，业主通过引入新兴品牌和体验式消费提升竞争力。

仓储物流三方物流和制造业主导，租金降幅收窄

二季度仓储物流净吸纳12.4万平方米，三方物流占新租需求62%。租金环比下降1.1%，降幅较上季收窄，企稳信号初现。下半年新增供应约50万平方米，但基本面需求将推动市场逐步改善。

商务园区TMT持续主导，租金调整激活搬迁和新设需求

二季度商务园区净吸纳环比增长6.8%，TMT占比48.6%，系统解决方案、芯片半导体活跃。租金持续下行激发企业升级搬迁（占44%）和新设立需求（占16%），下半年供应压力仍存，但核心板块韧性较强。

物业投资活跃度向好，资产估值筑底吸引资本入局

二季度上海物业投资市场交易144.4亿元，环比增长11.8%。办公楼占交易额54%，自用属性为主；零售和酒店受关注。买卖双方博弈接近平衡，优质标的迎来流动性修复机会，建议关注核心地段资产和高标仓。

报告回答的关键问题

2026年上海办公楼租金走势如何？

2026年二季度，上海办公楼报价租金环比下降1.2%至每天每平方米7.8元，有效租金环比下降2.3%至5.2元。尽管需求持续改善，但新增供应放量和市场竞争加剧导致租金继续下行，预计下半年仍承压，但降幅可能收窄。

上海零售物业哪些业态需求最旺？

零售业态需求占比53.1%，其中服饰占25%，功能性户外品牌如Nordisk、MONTBELL加速开店；餐饮需求占比39%，酸奶、咖啡茶饮及特色牛乳茶品牌扩张活跃。整体上，潮流服饰、户外运动和新型茶饮是主要驱动力。

仓储物流市场何时可能企稳？

报告显示，二季度租金环比下降1.1%，降幅较上季度1.6%有所收窄，表明市场正接近底部。三方物流、制造业和快消品零售的持续刚需将逐步消化新增供应，预计下半年租金降幅将进一步收窄，逐步向企稳过渡。

商务园区TMT行业占比多少？哪些细分领域活跃？

二季度商务园区TMT行业需求占比48.6%，其中系统解决方案（22.0%）、芯片半导体（10.0%）和游戏（9.6%）最为活跃。消费品零售、工业品制造业及专业服务紧随其后，搬迁需求占比44%，新设立需求同比提升。

上海物业投资市场哪些资产类型受关注？

办公楼以54%的交易金额领跑，超八成用于自用；零售物业和酒店因稳定现金流和估值优势分别占比26%和13%。机构投资者和地产基金关注稳定运营的办公、零售及物流资产，长租公寓和高标仓被建议关注。

报告中的代表性数据

16.8万平方米

办公楼净吸纳量

2026年第二季度，上海办公楼净吸纳量环比增长14%，连续六个季度增长，TMT、金融、专业服务为主要需求来源。

9.2%

零售物业空置率

2026年第二季度，全市零售物业空置率环比持平，新增供应入市下市场韧性显现，主要靠潮流服饰和餐饮需求支撑。

144.4亿元

物业投资市场交易总额

2026年第二季度，当季共录得35笔大宗交易，交易额环比增长11.8%，办公楼、零售、酒店为主要标的，企业买家贡献35%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 上海宏观经济指标，包括GDP、社零总额、固定资产投资同比变化，提供市场背景。
  • 办公楼市场详细供需分析，含新增供应、净吸纳量、空置率及租金指数历史趋势图，覆盖核心区和非核心区。
  • 零售物业市场主要品牌开业情况（如龙凤PRSCO、Nordisk、新六百Young等），按区域、品牌、业态分类。
  • 仓储物流市场供需指标与租金指数，子市场（青浦、松江、宝山等）空置率及租金变动数据。
  • 商务园区市场新增供应（聚梦天地、金桥壹中心、人工智能岛二期）及行业需求细分（TMT、消费品、工业品等），搬迁与新设比例。
  • 物业投资市场资本化率图表（办公楼、零售、物流各类型历史数据），展示收益率趋势。
  • 免责声明及研究团队联系方式，包括中国区研究部资深董事、副董事、分析师等。
  • 各物业租金、空置率环比、年初至今、同比变化汇总表格，便于快速对比。
  • 市场展望分析，针对下半年各物业类型供应预测和需求驱动因素，如商改酒政策、促消费政策等。
  • 交易案例列举（如东亚银行收购自用楼层），体现企业和机构投资者的布局策略。

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