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报告概述

本报告针对2026年房地产行业春季投资策略展开研究，覆盖中国大陆及香港市场。报告重点分析了行业底部判断（新开工超调、政策转向）、人口因素对房价的中期影响（国际比较回归分析）、香港楼市止跌回稳的路径（产业复苏-人才引进-租金劈叉），以及'好房子'政策对改善型需求的拉动。采用定量与定性结合的方法，为投资者提供择时与选股框架。

报告的核心结论

2026年行业底部渐行渐近，供给侧出清加速。

新开工面积较高点回撤74.1%，显著大于销售面积回撤50.9%，供给端呈现超调。2026年《求是》首期定调改善市场预期，政策转向明确，行业有望在供需再平衡中寻底。

人口因素对房价中期影响有限，非决定性变量。

通过对8个主要国家/地区房价指数与人口增长率的回归分析，发现调整R2普遍小于0.5，P值大于0.05，两者无显著相关。人口需转化为有效购房需求才能影响房价，而该过程依赖经济发展和收入增长。

香港止跌回稳路径为产业复苏-人才引进-租金劈叉。

香港楼市经历政策撤辣后需求脉冲释放，但真正企稳得益于金融贸易服务业复苏、人才计划引入超23万中青年，推动租金回报率上升，在降息周期下与利率形成劈叉，资产配置价值凸显。

'好房子'政策将形成品质代差，驱动改善型需求。

住建部发布《住宅项目规范》将层高、隔声、电梯等标准全面提升，叠加户均住房已达3.18间但房龄集中于1990-2014年，居民从'有没有'转向'好不好'，老旧住房置换与品质升级需求成为增量。

报告回答的关键问题

2026年房地产行业底部何时到来？

报告认为底部渐行渐近，关键信号是新开工面积较高点已回撤74.1%，供给出清充分，同时2026年政策定调改善预期。但具体时点需观察政策落地力度和需求端恢复节奏。

人口下降对房价有多大影响？

国际经验显示人口增长率与房价指数无显著相关（8国回归分析P值>0.05）。人口减少不会直接导致房价下跌，只有当人口变化叠加经济下行、收入下降时，才可能通过减少有效购房需求间接影响房价。

香港楼市是如何止跌回稳的？

香港通过三步走实现止跌回稳：产业率先复苏（金融、贸易、服务业），人才政策引入超23万中青年提升租赁需求，推动租金回报率上行，在美联储降息周期下租金回报率与房贷利率形成正劈叉，资产吸引力修复。

'好房子'政策对购房者有何影响？

新规范要求层高不低于3米、4层以上设电梯、加强隔声等，未来新房品质显著提升。购房者将获得更舒适、安全、智慧的居住体验，同时老旧住房因品质代差面临置换压力，改善型需求成为市场主导。

报告中的代表性数据

74.1%

新开工面积回撤幅度

截至2025年，本轮下行周期新开工面积较高点回撤74.1%，高于销售面积回撤50.9%，显示供给侧超调。

1.6%-2.0%

核心城市二手住宅租金回报率

2025年，上海、北京、深圳、广州、成都等核心城市二手住宅租金回报率已与十年期国债收益率靠拢，预示资产配置价值提升。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 2026年行业展望：从新开工超调、政策信号、租金回报率等方面判断行业底部，附有发达国家房价下跌周期对比表格。
  • 人口因素专题分析：对8个国家/地区进行房价指数与人口增长率、适龄购房人口的回归分析，论证人口并非房价决定性因素。
  • 香港楼市案例详解：完整梳理从2023年减辣到撤辣的政策过程，分析量价脉冲回暖与真正企稳的差别，揭示产业-人口-租金传导路径。
  • '好房子'政策梳理：涵盖从国新办发布会到十五五规划建议的关键政策节点，并解读《住宅项目规范》的具体要求。
  • 住房现状数据：基于七普数据展示户均住房间数、人均住房面积，以及住房房龄分布（1990-2014年为主），论证改善需求潜力。
  • 投资策略与推荐标的：提出三条投资主线（政策底部修复、好房子品质溢价、香港模式借鉴），并列出A股与港股共15只推荐个股的盈利预测与估值。
  • 风险提示：包含宏观经济下行、房企融资不及预期、行业竞争加剧三大风险因素。
  • 法律声明与评级体系：说明报告使用限制、股票投资评级标准及分析估值方法局限性。

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