报告概述
本报告由戴德梁行研究部编制，聚焦成都甲级写字楼与优质零售市场。报告覆盖中央商务区、金融城、春盐商圈等核心区域，通过新增供应、净吸纳量、平均租金、空置率等关键指标，系统分析市场运行态势。同时展望未来供应与需求趋势，为商业地产从业者和投资者提供决策参考。
报告的核心结论
成都甲级写字楼市场持续承压，租金下行空置攀升
截至2025年第四季度，全市甲级写字楼平均租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月，空置率同比上升6.0个百分点至31.8%。全年净吸纳量自监测以来首次转负，市场需求疲弱，以价换量效果有限，市场供需再平衡仍需时间。
成都零售市场保持韧性，国际品牌与运动品牌扩张加速
2025年未录得新增供应，空置率维持在8.68%的较低水平。国际品牌通过新增门店和升级持续深耕，运动品牌因健康生活理念普及而扩张节奏加快。入境外籍旅客同比增长53%，免签政策红利有望成为零售消费新增长点。
地方平台公司在办公物业市场主导地位凸显
地方平台公司持续加大土地储备，更注重项目开发与城市产业发展目标的协同性，通过为优质企业及目标产业提供资源赋能，支撑城市高质量发展，区别于传统商业开发逻辑。
公募REITs扩容推动商业地产从开发销售向资产管理转型
REITs对底层资产的高标准要求倒逼运营方加强ESG投入、优化租户结构及精细化运营，提升资产价值，催生行业发展新范式，引导行业长期转型。
零售消费行为转向体验社交，线下空间加速优化
消费者从单纯购买转向“逛+社交+体验”，电商品牌转战线下，线下零售物业加快体验和社交空间打造。预计2026年成都优质零售物业将继续增强消费频次，户外运动及年轻化品牌需求稳健增长。
报告回答的关键问题
成都甲级写字楼租金未来会继续下跌吗？
报告指出，2025年第四季度租金同比下降13.5%至84元/平方米/月，全年净吸纳转负。短期内宏观经济难显著改善，叠加金融城三期大量项目即将入市，预计租金仍将承压，市场供需再平衡需要时间。
成都零售市场有哪些值得关注的趋势？
报告显示，国际品牌持续深耕，运动品牌扩张明显，入境旅游消费成为新增长点。消费者行为转向体验社交，推动线下空间优化。2025年空置率仅8.68%，市场相对平稳，但未来供应放缓。
公募REITs对成都商业地产有什么影响？
公募REITs扩容至商业不动产，其高标准底层资产要求推动运营方提升ESG和精细化运营，引导行业从开发销售转向资产管理。这将促使成都商业地产项目更注重长期价值提升。
地方平台公司在成都商业地产中如何发挥作用？
报告指出，地方平台公司加大土地储备，注重项目与城市产业目标协同，通过资源赋能支持优质企业，区别于传统开发逻辑，成为办公物业市场的主导力量。
报告中的代表性数据
甲级写字楼平均租金
2025年第四季度，成都甲级写字楼平均租金面价，元/平方米/月，同比下降13.5%
甲级写字楼空置率
2025年第四季度，同比上升6.0个百分点，全市存量347.3万平方米
零售市场空置率
2025年第四季度，零售市场整体空置率，存量849.9万平方米，本季度未新增供应
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 成都宏观经济概况：包含成都、重庆、贵阳、昆明的地区生产总值、社会消费品零售总额增长率、第三产业增长率、人口数据及城镇居民人均可支配收入等对比表格。
- 主要地块成交情况：列出2025年第四季度锦江区、武侯区、青羊区、成华区等住宅用地成交详情，含竞得方、土地面积、总价、容积率、楼面价。
- 甲级写字楼市场指标：近十五年新增供应、净吸纳量、空置率变化图，以及最新季度存量、新增供应、平均租金、空置率、净吸纳量环比同比数据。
- 六大核心区域写字楼概况：中央商务区、科技商务区、东大街、金融城、大源、天府新区新商务区的平均租金和空置率详细数据。
- 写字楼未来供应（2026-2029）：按区域分列金融城、天府新区新商务区等的未来项目名称、面积及入市时间，包括时代新世界T1、联投中心T1等。
- 写字楼租赁成交分析：按产业类型划分的租赁成交比例（TMT、房地产和建筑、金融服务等），以及主要租赁交易案例（租户、商圈、面积）。
- 零售市场主要市场指标：近十二年新增供应、净吸纳量、空置率变化图，以及最新季度存量、新增供应、平均租金、空置率、净吸纳量数据。
- 零售市场各区域概况：春盐商圈、双楠-紫荆、光华-金沙、建设路等十多个核心区域的存量、平均租金、空置率数据。
- 零售未来供应（2026-2029）：按区域列分未来项目如金茂览秀城、永立王府井Mall、陆肖TOD万象天地等，以及预测的新增供应量。
- 零售市场租赁成交与品牌动态：主要新店开幕案例（如太古里ROCK&RIDE、ASICS、IFS FERRAGAMO等）及按区域划分的历年新增供应图表。
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