报告概述
本报告由戴德梁行发布，聚焦大连甲级写字楼与优质零售市场2025年第四季度的表现。报告覆盖大连核心商圈的存量、新增供应、空置率、租金及净吸纳量等关键指标，并分区域（人民路、青泥洼桥、星海湾、东港等）展开分析。此外，报告还梳理了主要地块成交情况、产业租赁结构、未来3年供应计划以及首店经济等业态升级趋势。通过数据图表与市场总结，帮助读者把握大连商业地产的现状与短期演变方向。
报告的核心结论
写字楼市场空置率上升，净吸纳量转负。
2025年四季度大连甲级写字楼无新增供应，总量维持104.9万平方米。但受部分项目退租影响，净吸纳量为-5,120平方米，空置率环比上升0.5个百分点至25.7%，租金持平于67.8元/平/月。全年累计净吸纳量为10,552平方米，显示需求疲软。
金融与航运物流是写字楼租赁主力行业。
按成交面积计，金融类占比24%居首，航运物流类以21%跃居第二，能源、TMT、专业服务分别占14%、13%和11%。作为大连特色产业，航运物流持续活跃，反映本地产业优势对办公需求的带动。
零售市场首店经济活跃，核心商圈分化明显。
第四季度零售市场整体平稳，核心商圈首层平均租金610.2元/平/月，空置率微降至15.66%。时尚零售类品牌拓店主力，且多为首店（如柏威年引入EXCEPTION例外等）。各商圈空置率差异大：华南5%、高新区6%，而西安路高达24.16%。
未来供应集中于东港与新兴商圈，存量焕新成趋势。
写字楼方面，2026年底国际航运中心大厦入市将提升东港板块标准，但可能推高空置率。零售方面，未来3-5年以“存量焕新+增量提质”为核心，原麦凯乐西安路店将改造为开放式购物中心，新兴商圈聚焦家庭及年轻客群。
报告回答的关键问题
2025年第四季度大连甲级写字楼空置率是多少？
25.7%，环比上升0.5个百分点。受部分项目退租影响，净吸纳量为-5,120平方米，导致空置率走高。租金维持67.8元/平/月不变。
大连零售市场哪些商圈空置率最低？
华南商圈（5%）和高新区（6%）空置率最低，青泥洼桥为14.33%，西安路高达24.16%。整体空置率15.66%，市场分化明显，核心商圈竞争力差异大。
大连写字楼租赁需求集中在哪些行业？
金融业（24%）、航运物流（21%）、能源（14%）、TMT（13%）和专业服务（11%）是主要需求来源。其中航运物流作为城市特色产业，成交活跃度持续提升。
未来3年大连零售市场有哪些新项目入市？
2026-2028年预计新增供应包括招商花园城、星海万象城等项目，主要集中在华南、西安路等商圈。市场以存量调改为主，如原麦凯乐西安路店2026年底改造为开放式购物中心。
报告中的代表性数据
甲级写字楼空置率
2025年第四季度，环比上升0.5个百分点，总存量104.9万平方米，本季度净吸纳量为-5,120平方米。
优质零售市场首层平均租金
2025年第四季度，核心商圈首层平均租金，环比持平。整体空置率15.66%，环比微降。
写字楼净吸纳量
2025年第四季度，受退租影响，本季度净吸纳量为负值；全年累计净吸纳量为10,552平方米。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 大连宏观经济概况：包括地区生产总值、人口、第三产业增长率、城镇居民可支配收入、房地产开发投资及社会消费品零售总额等数据，与同类城市对比。
- 主要地块成交情况：2025年四季度甘井子区、保税区、中山区、高新区等6宗地块的成交明细，涵盖土地用途、面积、总价、容积率及楼面价。
- 甲级写字楼市场指标走势图：自2012年以来的新增供应、净吸纳量、空置率和平均租金的时间序列数据，直观呈现市场长期变化。
- 四大核心区域（人民路、青泥洼桥、星海湾、东港）的存量、租金及空置率详细对比表。
- 未来写字楼供应项目明细：2026年起的越秀国际金融汇T5、劲酒总部大厦、国铁城投中心、裕景ST-1等，包括项目分布和面积预测。
- 优质零售市场分商圈存量、租金区间及空置率数据，以及未来三年（2026-2028）新增供应按商圈划分的预测图。
- 主要租赁交易与新店开幕列表：包括诺德大厦、裕景国际中心等重点租赁案例，以及柏威年、恒隆广场引入的品牌首店信息。
- 市场展望部分：针对写字楼和零售市场的未来趋势分析，涵盖海上风电产业合作、商圈分化、首店经济及线上线下一体化等深度洞察。
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