报告概述
本报告由戴德梁行研究部发布，聚焦2025年第四季度沈阳甲级写字楼与优质零售物业市场。报告覆盖全市核心商圈与区域，从存量、新增供应、净吸纳量、空置率、租金水平等关键指标入手，结合产业成交结构、新店开业及未来供应预判，系统呈现沈阳商业地产运行状况。报告采用戴德梁行标准市场研究框架，数据源自官方统计及项目跟踪，为投资者、开发商及企业租户提供决策参考。
报告的核心结论
沈阳写字楼市场供需压力持续，空置率上升租金下行
2025年四季度无新增供应，存量136.9万平方米。净吸纳量为负，空置率环比升至33.5%，租金环比下降2.7%至55.1元/平方米/月。全年累计净吸纳量仅2.08万平方米，市场需求疲软，大面积租户减少，小面积精品房源更受青睐。
贸易、TMT、专业服务为写字楼租赁成交主力
按成交面积计，本季度贸易类占比23%居首，TMT与专业服务分别占22%和21%，金融类占16%。行业分布较为均衡，但贸易类占比有所下降，显示市场需求结构微调。
沈阳零售市场存量稳定，空置率上升租金微降
四季度无新项目开业，整体存量656.9万平方米。首层平均租金微降至227元/平方米/月，空置率升至19.53%。市场以存量去化与改造为主，如FTC金融中心改造为HAI乐园。餐饮与体验零售为拓店主力，网红品牌首店频现。
未来两年零售市场预计有超26万平方米新供应入市
主要集中在金廊五里河、浑南奥体、铁西等商圈。大型商业项目加速迭代，各商圈通过差异化定位和业态创新，构建‘传统焕新+新兴崛起’的商业生态，沈阳有望巩固东北亚区域性消费中心城市地位。
报告回答的关键问题
2025年四季度沈阳甲级写字楼租金走势如何？
2025年四季度，沈阳甲级写字楼平均租金环比下降2.7%至每月每平方米55.1元。核心区域中，北站-市府、太原街、金廊-五里河租金分别为53.7、51.9和57.8元/平方米/月，整体市场租金承压下行。
沈阳零售市场哪些业态新店开业最活跃？
2025年四季度，餐饮和体验零售业态是市场拓店主力。代表性新店包括铁西万象汇引入网红餐饮品牌趁热集合，大悦城引入高达基地，万象城引入楼下酸奶东北首店，体现了品牌首店经济和体验式消费的强劲势头。
未来沈阳写字楼市场面临什么挑战？
预计2026年华强集团金廊项目等新供应入市，将加剧供给端压力。同时，市场成交租户面积区间持续收缩，小面积精品房源受青睐，但大面积租户减少，给新项目去化带来较大挑战，空置率可能进一步上升。
报告中的代表性数据
甲级写字楼空置率
2025年第四季度，全市甲级写字楼空置率，环比上升0.4个百分点，显示市场去化压力增大。
优质零售物业空置率
2025年第四季度，全市优质零售物业整体空置率，环比有所上升，市场以存量调整为主。
优质零售物业未来供应量
2026-2027年，预计未来两年将有超过26万平方米优质零售商业入市，主要来自金廊五里河、浑南奥体、铁西等商圈。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 沈阳宏观经济概况数据：包含地区生产总值、人口、第三产业增长率、城镇居民人均可支配收入、房地产开发投资增长率、社会消费品零售总额等，与大连、天津、西安、济南、青岛等城市横向对比。
- 主要地块成交详情：列示2025年第四季度沈阳和平区、于洪区、浑南区等关键地块的竞得方、土地用途、面积、总价、容积率及楼面价信息。
- 写字楼市场主要指标图表：展示2014-2025年新增供应、净吸纳量、空置率及平均租金水平的变化趋势，并附有单季与累计指标表。
- 核心区域写字楼市场分析：分北站-市府、太原街、金廊-五里河三大区域，提供各区域存量、平均租金及空置率数据，并配有区域分布图。
- 未来写字楼供应项目：列出2026年至TBC（待定）期间计划入市的写字楼项目，如时代新世界T1、联投中心T1、福佳金融大厦B座、华强商业中心等。
- 零售市场各区域概况：覆盖沈北-三台子、北站-市府、金廊-五里河、太原街、铁西、中街、浑南-奥体、长白-全运等核心商圈，详细列出存量、租金区间及空置率。
- 零售市场未来供应与租赁成交：提供2026-2027年分商圈新增供应数据，并列举本季度主要新店开幕案例（高达基地、楼下酸奶、趁热集合等）。
- 专业术语与指标说明：解释报告中的“平均租金”计算口径（建筑面积/使用面积、是否含物业费等），确保数据理解准确。
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