报告概述
本报告聚焦2025年第四季度青岛甲级写字楼和优质零售市场，分别从存量、新增供应、平均租金、空置率、净吸纳量等核心指标出发，结合三大核心区域（市南、崂山、市北）和七大商圈（中山路、台东、香港中路等）的详细数据，分析市场现状与需求结构。报告还展望了未来三至四年的供应计划和市场趋势，为投资者、开发商及租户提供决策参考。
报告的核心结论
青岛写字楼市场进入存量优化期，租金承压。
2025年四季度无新增供应，整体空置率微降至24.1%，但租金环比下降3.3%至每平方米每月91.50元。业主持续“以价换量”，企业更倾向灵活条款，招商压力增大。预计2026年22万平方米供应入市将推高空置率，市场转向品质与服务竞争。
物流与专业服务业为写字楼需求主力，中小企业谨慎。
租赁成交中物流与运输占42%，专业服务业占26%，金融占10%。头部律所和险资大面积搬迁成为核心支撑，中小企业租赁意愿偏弱。整体需求分化明显。
零售市场稳中趋缓，首店经济驱动品质提升。
四季度芒盒里开业，总存量升至435.4万平方米，但空置率微升至10.57%，租金持平于431元/平方米/月。品牌拓店意愿回落，新开店铺以时尚零售和网红餐饮为主，多家山东首店入驻，彰显消费升级趋势。
未来四年零售供应超90万方，存量更新项目居多。
2026年预计8个项目开业，主要集中在主城区，如中山路上街里·容汇城、CBD物美数字广场等。首店经济和场景化消费将是增长核心，助力青岛建设国际消费中心城市。
报告回答的关键问题
青岛甲级写字楼空置率未来会如何变化？
2025年四季度空置率24.1%微降，但2026年预计22万平方米新增供应入市，竞争加剧可能推高空置率至阶段性高点。市场深度回调形成谈判窗口期，业主需通过品质升级和灵活策略应对。
青岛零售市场租金水平是多少？有哪些新趋势？
2025年四季度核心商圈首层平均租金约431元/平方米/月，整体平稳。首店经济成为亮点，如海信广场引入KENT&CURWEN、万象城引入泽田本家等山东首店，时尚零售和网红餐饮主导新店开业。
青岛写字楼市场需求主要来自哪些行业？
以成交面积计，物流与运输占42%为主要需求，专业服务业26%紧随其后，金融占10%。大型律所和保险公司的大面积搬迁是甲级写字楼核心支撑，中小企业租赁意愿偏弱。
青岛零售市场未来有哪些新项目值得关注？
未来四年预计超90万平方米供应，2026年重点项目包括中山路上街里·容汇城、CBD物美数字广场、李沧吾悦广场、台东大悦城等，多为存量更新项目，有望提振商圈活力。
报告中的代表性数据
青岛甲级写字楼平均租金
2025年第四季度，整体市场平均租金（按建筑面积计算），环比下降3.3%，同比下降（未提供同比数值）
青岛甲级写字楼空置率
2025年第四季度，整体市场空置率，环比下降0.7个百分点
青岛零售市场首层平均租金
2025年第四季度，核心商圈首层平均租金（按使用面积计算），环比、同比均持平
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 青岛宏观经济概览：包含青岛与沈阳、天津、西安、济南、大连等城市的地区生产总值、人口、第三产业增长率、城镇居民人均可支配收入、房地产开发投资增长率、社会消费品零售总额对比图表。
- 主要地块成交情况表：列出城阳区、市北区、市南区近期商住、商服用地成交详情，包括竞得方、面积、总价、容积率、楼面价等信息。
- 甲级写字楼市场详细指标图表：展示2014-2025年新增供应、净吸纳量、空置率变化趋势，以及2013-2025年平均租金走势。
- 三大核心区域（市南CBD、崂山CBD、市北CBD）写字楼市场对比：包括各区域总存量、平均租金、空置率及分布图。
- 写字楼未来供应（2026-2028年）项目列表及面积预测：绿城深蓝中心、物美青岛数字广场、银丰财富广场、元宇宙产业大厦等重点项目。
- 写字楼租赁成交按产业类型划分比例图及主要租赁交易明细（项目、商圈、租户、面积）。
- 优质零售市场详细指标图表：2016-2025年新增供应、净吸纳量、空置率，以及七大商圈（中山路、台东、香港中路、CBD、新都心、崂山、李村）的首层租金区间。
- 零售市场七大核心区域存量、平均租金、空置率详情表及商圈分布图。
- 零售未来供应（2026-2029年）按区域划分的项目列表及面积：鲁商天街、锦安路万达广场、台东大悦城、李沧吾悦广场等。
- 零售市场主要新店开幕清单（项目、商圈、租户类型），如海信广场American Vintage、青岛万象城泽田本家等，含首店信息。
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