报告概述
本报告对香港2025年房地产市场进行了全面回顾，并展望2026年各物业板块走势。研究对象涵盖甲级写字楼、零售商铺、工业/仓库及投资市场，覆盖全港核心与非核心区域。报告分析了金融业复苏、教育需求崛起、货币政策变化等因素对市场的影响，并基于净吸纳量、空置率、租金变化等指标评估市场动态。报告旨在为投资者、业主及租户提供决策参考，帮助把握估值偏低板块及中长期增长机会。
报告的核心结论
甲级写字楼租金下行周期接近尾声，市场表现两极分化
2025年甲级写字楼租金整体下降5.8%，但下半年降幅收窄至1.1%，中环租金趋于稳定。金融业扩张推动核心商业区需求，而非核心区域如港岛东、九龙东仍面临压力。预计2026年全港租金再降约3%，中央商务区资产有望率先复苏。
教育成为写字楼和酒店空间需求的结构性新动力
高等教育和职业培训投资增长，非本地学生入学人数攀升，推动大学及私立机构在多个地区置业。2025年“城中学舍”计划获市场积极响应，适宜改造的酒店日益稀缺，教育相关资产吸引力增强，促使写字楼需求从金融和专业服务向多元化转变。
2025年零售业重归稳定，2026年租金有望增长5%
2025年1至11月零售额同比增长0.4%，一线街铺租金上涨2.9%，核心区空置率下降。旅游业复苏、大型活动及品牌扩张（如内地瑞幸咖啡、霸王茶姬入驻）支撑市场。预计2026年租金增长3%-5%，空置率保持稳定。
工业市场租赁疲软，未来供应激增加剧竞争
尽管贸易增长强劲，2025年仓库租金下降8.6%，租赁以续租为主。未来三至五年葵涌及青衣将新增近900万平方英尺物流空间，加剧市场竞争。预计2026年仓库租金再降5%，租户市场延续。
投资市场情绪回暖，2026年交易额预计增长5%-10%
2025年商业地产投资额390亿港元，同比增长12%，第四季度内地买家占比达59%。降息和股市走强提振信心，终端用户和内地买家主导交易。建议优先布局写字楼（价值重估）和住宿（中长期增长潜力），全年交易额料达420亿港元。
报告回答的关键问题
2026年香港甲级写字楼租金走势如何？
报告预计2026年全港甲级写字楼租金整体下降约3%，但核心商业区（如中环/金钟）将率先企稳，部分高出租率楼盘可能温和增长。非核心区域因空置率高、需求有限，租金继续下行但降幅收窄。新增供应集中在非核心区，中央商务区供应有限。
香港零售市场受哪些因素驱动？
2026年零售业将受益于旅游业持续复苏、大型活动（如K-pop演唱会、国际体育赛事）以及内地品牌扩张。财富管理和金融服务业成为核心区租赁需求重要来源。政府推广沉浸式旅游和“粤车南下”计划也将带动高消费客流。
教育行业如何影响香港房地产？
教育正成为写字楼和酒店空间需求的结构性动力，源于高等教育与职业培训投资增长及非本地学生增加。大学及私立机构在多个地区置业，推动写字楼需求多元化，并提升适宜改造为宿舍的酒店资产吸引力。预计住宿板块将受益于此趋势。
为什么2026年仓库租金仍面临下行压力？
尽管电商需求持续增长，但未来三至五年葵涌及青衣将新增近900万平方英尺物流空间，市场竞争加剧。业主定价权有限，租户优惠增多。预计2026年仓库租金再降5%。洪水桥产业园计划或为长期高附加值用途提供新动力。
当前香港商业地产投资机会在哪里？
报告建议优先布局写字楼板块（估值偏低，价值重估机会）和住宿板块（基本面稳健，中长期增长潜力）。内地资本回流、东南亚投资者及国际基金重返香港，终端用户和内地买家活跃。2026年全年交易额预计420亿港元，同比增长5%-10%。
报告中的代表性数据
甲级写字楼租金变化
2025年全年，全年整体甲级写字楼净有效租金下降5.8%；上半年下降4.7%，下半年降幅收窄至1.1%。中环全年下降5.6%，港岛东下降10.7%为唯一双位数跌幅市场。
商业地产投资额
2025年全年，交易额超一亿港元的大宗交易共计85宗，全年商业地产投资额390亿港元，同比增长12%。第四季度内地买家占比达59%，创2020年末以来最高。
仓库租金变化
2025年年初至今，2025年仓库租金年初至今累计下降8.6%，第四季度环比下降2.6%。预计2026年仓库租金再降5%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 按子市场划分的2026年甲级写字楼租金预测表：涵盖中环/金钟、湾仔/铜锣湾、港岛东、尖沙咀、九龙东、九龙西各区域的具体租金变动预测，反映市场两极分化趋势。
- 2016年至2025年甲级写字楼净吸纳量图表：展示年度净吸纳量的历史走势，2025年净吸纳量创2018年以来新高，达173万平方英尺，约为前两年均值的四倍。
- 2025年甲级写字楼新增供应量及2026-2027年竣工预测：2025年超300万平方英尺新供应入市，2026年、2027年分别预计124万和158万平方英尺竣工，供应集中于非核心区域。
- 一线街铺租金趋势及预测图表：以租金指数形式展示2011年以来租金走势，并预测2026年同比增长5%。
- 零售市场关键数据：包含2025年1-11月零售额（3,450亿港元，同比+0.4%）、访港旅客量（4,500万人次，同比+12.4%）、四大核心区空置率变化（环比降1.9个百分点）等。
- 工业市场贸易与采购经理人指数数据：2025年1-11月商品贸易总额9.85万亿港元，进出口分别增长14.3%和14.0%；采购经理人指数连续五个月扩张，反映私营企业情绪改善。
- 仓库租金趋势及预测图表：以租金指数展示2019年至2026年走势，2026年预测再降5%，并标注新增供应项目概况。
- 投资市场交易摘选：列出2025年第四季度重点大宗交易，包括阿里巴巴/蚂蚁集团以72亿港元购铜锣湾港岛壹号中心、英伟达承租葵涌嘉民领达中心274,000平方英尺等。
- 学生住宿交易额历史数据与预测：展示2020-2025年学生住宿交易额趋势，反映教育相关资产吸引力上升。
- 各物业板块资本价值指数及预测：以2017年为基数，展示甲级写字楼、零售、一般工业资本价值变化趋势，截至2025年末分别下降9.6%、7.7%、9.7%。
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