报告概述
本报告由戴德梁行研究部发布，聚焦2025年第四季度西安甲级写字楼和优质零售市场。报告覆盖西安五大核心商圈的写字楼市场，以及钟楼、高新、经开、曲江、小寨等主要零售商圈。分析内容包括市场存量、新增供应、净吸纳量、平均租金、空置率等核心指标，并梳理了主要租赁交易、新店开业及未来项目供应。报告采用区域划分和环比同比的比较框架，为投资者、开发商及商业地产从业者提供西安商办市场的最新动态与趋势判断，助力把握结构性机遇。
报告的核心结论
写字楼市场持续承压，空置率上升租金下降。
2025年第四季度，西安甲级写字楼市场平均租金环比下降2%至每月每平方米81.99元，空置率上升2.7个百分点至31.07%。金融、TMT及租赁商务服务业仍为租赁主力，但市场整体去化压力加大，新增供应超30万平方米导致竞争加剧。
零售市场保持活跃，空置率微降租金稳定。
受新项目高开业率及存量项目升级带动，四季度全市购物中心空置率环比微降0.5个百分点至14.2%，平均租金保持在每月每平方米231.7元。首店经济持续发力，多个西北首店及IP快闪活动显著提升客流。
未来供应集中于新兴区域，市场向多中心格局演进。
未来两年西安写字楼市场将有近30万平方米供应，主要来自高新三期、曲江二期、城北等新兴板块；零售市场预计超50万平方米入市，其中太古里等项目备受瞩目，但多数位于远郊，将填补区域商业空白，推动‘多中心化’商业格局形成。
商办市场呈现‘提质、融合、分化’总体特征。
报告指出，西安商办市场正从规模扩张转向质量提升。核心区位价值凸显，外围项目去化承压。企业及投资者需拥抱‘轻资产、重运营、深服务’模式，通过产业服务、企业服务和数据赋能实现物业增值保值。
报告回答的关键问题
2025年西安甲级写字楼空置率是多少？
根据戴德梁行报告，2025年第四季度西安甲级写字楼空置率为31.07%，环比上升2.7个百分点。全市总存量达2,295,016平方米，金融业和TMT仍是租赁成交主力，但市场整体承压下行。
西安零售市场首店经济有哪些新动态？
报告显示，2025年第四季度西安首店经济持续发力。典型如西安大悦城引入FARMER BOB全国首展，龙湖长乐天街落地中影紫荆国际影城（西北首店，含城东首个激光IMAX XT影厅），各商圈积极通过首秀、首展、首店、首发激发消费活力。
未来两年西安有哪些值得关注的新商场开业？
报告列出未来两年西安零售市场主要潜在供应，包括西安太古里、华润置地万象汇、西安insula绿洲、云端天地、真珠港购物中心、西安王府井丝路港购物中心等，预计新增超过50万平方米优质零售空间。
西安写字楼未来供应主要集中在哪些区域？
根据报告，2026-2027年西安写字楼新增供应主要来自高新区（如迈科国际大厦）、曲江新区（如西安文旅中心）、城北（如未央金融中心）以及市中心（如云拓商务中心、高科未来广场），总量近30万平方米。
报告中的代表性数据
甲级写字楼空置率
2025年第四季度，全市甲级写字楼空置率，环比上升2.7个百分点。
甲级写字楼平均租金
2025年第四季度，基于建筑面积的写字楼平均租金，环比下降2%。
零售市场平均空置率
2025年第四季度，购物中心空置率，环比微降0.5个百分点。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 西安宏观经济数据概况，包括地区生产总值、人口、第三产业增长率、城镇居民可支配收入、房地产开发投资增长率及社会消费品零售总额等核心指标，以及与其他北方重点城市的横向对比。
- 甲级写字楼市场详细分析：涵盖历史新增供应、净吸纳量与空置率趋势图表，各子市场（中心城区、高新区、城北、曲江、城南）的存量、租金和空置率对比，以及未来两年按区域划分的新增供应预测。
- 写字楼租赁成交明细，按产业类型（金融、TMT、商务服务等）划分比例，并列出主要租赁交易案例，包括租户名称、面积和项目。
- 优质零售市场全面数据，含年度新增供应与净吸纳量曲线、各主流商圈（钟楼、高新、经开、曲江、二环路商业带、小寨等）的存量、租金和空置率，以及历年来各商圈新增供应分布图。
- 零售市场主要新店开幕清单，精选多个首店案例（如西北首店、城市首店），涵盖餐饮、时尚零售、休闲娱乐等业态。
- 未来供应项目详情（2026-2027），含写字楼和零售项目名称、所在区域、预计体量，如西安太古里、华润置地万象汇等。
- 市场总结与展望章节，深度解读商办市场‘提质、融合、分化’特征，以及‘十五五’产业背景下西安从‘产业基地’向‘创新策源地+高端制造枢纽’的转型潜力。
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