报告概述
本报告聚焦天津2026年第二季度优质写字楼及零售市场，覆盖甲级写字楼和优质购物中心两大板块。报告基于戴德梁行研究部数据，分析了市场存量、新增供应、平均租金、空置率及净吸纳量等核心指标，并对七大核心商圈进行了分区域对比。此外，报告展望了下半年及中期市场趋势，包括政策影响和新增供应计划，为投资者、开发商及租户提供决策参考。
报告的核心结论
写字楼市场呈现高搬迁、低扩张特征
2026年第二季度，天津写字楼市场需求主要依赖企业降本换租，净吸纳量为-3,478平方米，空置率升至35.06%。TMT、金融、专业服务业成交占比73%，但以存量搬迁为主，缺乏增量需求，租金继续下行。
零售市场分化加剧，假日经济拉动有限
零售市场无新增供应，首店和策展向核心商圈集中，部分项目品牌调整导致空置率升至16.26%，租金微降至404元/平方米/月。虽然五一、端午假期客流量增长4.4%，但整体市场仍面临存量饱和与竞争加剧的压力。
存量政策为写字楼提供盘活新路径
天津市规划资源局于2026年4月1日执行《关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策（2026版）》，允许存量商务楼宇在主体结构不变前提下改造为保障性租赁住房或人才公寓，为高空置写字楼提供有效退出或转型渠道。
未来供应集中于2026下半年及2027年
写字楼市场预计2026下半年新增约17万平方米供应，零售市场则推迟供应至2026年仅有T-PARCO天津悦力场约7.1万平方米入市。大量新增项目将加剧市场竞争，考验项目运营能力和租户吸引策略。
报告回答的关键问题
天津甲级写字楼当前空置率与租金水平如何？
报告显示，2026年第二季度天津甲级写字楼平均租金为69.40元/平方米/月，环比下降1.93%；空置率环比上涨0.12个百分点至35.06%。全市无新增供应，存量稳定在279.4万平方米，净吸纳量为-3,478平方米，市场表现低迷。
天津优质零售市场有哪些新政策支持？
天津市商务局和财政局印发《天津市消费新业态新模式新场景试点项目申报指南》和《天津市国际化消费环境建设项目申报指南》，支持首发经济、首店、AI+消费、IP联名、离境退税等方向，单项目最高补贴2,000万元，旨在激发市场主体积极性、优化消费供给。
哪些行业是天津写字楼租赁的主力？
2026年第二季度，TMT（35%）、金融（24%）、专业服务（14%）三大行业合计占写字楼租赁成交面积的73%。其他行业如教育培训（10%）、物流（6%）、贸易（5%）等占比均在10%以内。租赁以存量搬迁为主，缺乏新增扩租需求。
天津核心零售商圈中哪里空置率最低？
小白楼商圈空置率最低，仅为6.9%；其次是津滨大道商圈，空置率7.6%。南京路-滨江道-和平路商圈空置率19.8%，海河沿线商圈空置率18.7%。核心商圈租金差距显著，小白楼首层平均租金约296元/平方米/月，而南京路-滨江道-和平路高达574.5元/平方米/月。
报告中的代表性数据
甲级写字楼平均租金
2026年第二季度，基于建筑面积计算的写字楼租金面价，环比下降1.93%，同比下降趋势未止。
甲级写字楼空置率
2026年第二季度，环比上涨0.12个百分点，全市净吸纳量为-3,478平方米，市场去化压力大。
优质零售首层平均租金
2026年第二季度，使用面积首层平均租金，环比下调0.1个百分点，空置率16.26%环比升0.24个百分点。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 天津宏观经济指标（GDP、人口、可支配收入等）与主要城市横向对比图表，涵盖2026年第一季度累计数据。
- 主要地块成交情况表，包括东丽区、武清区、南开区、河北区商业及住宅用地成交信息。
- 七大核心写字楼区域（南京路、小白楼、友谊路等）的存量、租金、空置率详细数据及排名。
- 写字楼市场未来供应项目明细（2026Q3-2028），包含项目名称、商圈、面积及预计入市时间。
- 主要租赁交易典型案例，记录租户、面积、项目名称及商圈，如平安保险承租嘉里中心2,000平方米。
- 零售市场七大核心商圈（南京路-滨江道-和平路、小白楼、南市-老城厢等）的存量、租金、空置率对比分析。
- 零售市场未来供应计划（2026Q3-2029），列出中山印商业MALL、天津国金购物中心等主要项目及规模。
- 零售市场新店开幕案例，涵盖HOURGLASS、Fakeme、来菜、SUPER MINISO等品牌入驻项目及业态类型。
- 长期空置率与租金走势图表（2016-2026H1），直观展示市场历史变迁及周期。
- 政策文件原文摘要及解读，包括低效用地再开发政策、消费新业态申报指南的详细支持方向和补贴标准。
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