报告概述
本报告是安永（EY）与城市土地学会（ULI）联合编制的第三版全球商务区吸引力报告，对全球30个领先商务区进行了系统评估。报告覆盖美洲、亚太及欧洲、中东和非洲三大区域，研究对象包括纽约中城、东京丸之内、北京商务中心区等典型商务区。报告采用定量与定性相结合的二维评估方法：基于超过80项指标、约2,400个数据点，通过前沿距离法生成总排名与八类分项排名；同时整合全球约200名利益相关方调研、34位专家访谈及多场圆桌讨论，提炼出人才优先、资产软实力与硬价值、技术双重作用、可持续性复杂性四大主趋势。报告旨在为企业选址、房地产投资、城市规划及商务区管理提供跨周期的比较基准与实践洞察。
报告的核心结论
全球商务区经历疫情后强势复苏，吸引力显著增强
报告显示，63%的利益相关方认为当前全球商务区较2020年更具吸引力。尽管五年前疫情引发对办公核心模式的质疑，但全球商务区作为经济指挥中心的地位依然稳固，其集聚效应与磁吸效应持续发挥关键作用，证实了商务区经久不衰的活力与韧性。
纽约商务区首次包揽全球排名前两名，欧洲格局生变
曼哈顿中城和金融区首次占据全球前两名，超越东京丸之内、巴黎拉德芳斯和伦敦金融城等传统领先区域。巴黎拉德芳斯以微弱优势首次超越伦敦金融城，成为欧洲最具吸引力的商务区，反映出全球经济重心演变与不同商务区核心优势的此消彼长。
亚洲商务区加速崛起，全球前十中占据四席
随着经济重心东移，亚洲商务区在全球排名中的位次显著上升，已有四个跻身前十，较2017年的三个进一步增加。北京商务中心区升至第六位，新加坡、首尔、上海、香港、广州等商务区均成为全球决策、商业与创新的关键中心，显示亚洲日益增强的全球影响力。
远程办公推高空置率，优质资产仍受追捧
自2020年以来，全球商务区空置率平均上升4.7个百分点，北美平均空置率约为亚洲的三倍。然而，A类可持续建筑的需求保持稳定，企业愿意为标志性、绿色、服务优质的办公空间支付溢价，“向优质资产靠拢”趋势推动投资者加速升级老旧物业或剥离落后资产。
可持续性行动未及雄心，技术扮演双重角色
不到10%的利益相关方坚信商务区正有效平衡净零转型与气候风险应对，可持续性仍非核心投资标准。同时，人工智能等先进技术既提升运营效率、催生创新生态，也带来监管、安全与人才短缺挑战，商务区需在技术与可持续之间寻求战略平衡。
报告回答的关键问题
全球商务区为什么依然是经济核心引擎？
报告指出，全球30大商务区汇聚超过700万名高端专业人才，贡献4.5万亿美元GDP，覆盖3.5亿人口都市圈，并聚集84家《财富》全球500强企业总部。商务区提供的商业机遇、生态系统和人才集聚效应难以被分散网络复制，因此持续作为全球资本、人才和决策的枢纽。
哪些全球商务区在2025年排名最靠前？
2025年总排名中，纽约曼哈顿中城位列第一，纽约金融区第二，东京丸之内第三，巴黎拉德芳斯第四，伦敦金融城第五。北京商务中心区位列第六，新加坡市中心、首尔江南区、伦敦金丝雀码头和法兰克福银行区也进入前十。排名基于八大类别综合评估。
远程办公对全球商务区办公楼市场带来什么影响？
远程办公与混合办公模式显著推高了空置率，北美商务区空置率中位数达27.6%，旧金山金融区高达33.5%。但优质、可持续、设施完善的建筑仍保持租金溢价和较高入驻率。企业缩减办公面积的同时更注重品质，推动办公转住宅改造和资产升级，市场呈现明显分化。
全球商务区如何应对人工智能带来的变革？
人工智能兼具促进与颠覆的双重作用。一方面，AI投资热潮扩大科技人才库，强化商务区作为高价值职能中心的地位；另一方面，自动化可能减少部分岗位需求。报告强调，投资先进数字基础设施、促进校企合作、推广AI试点项目是商务区确立领先地位的关键策略。
报告中的代表性数据
认为商务区较2020年更具吸引力的利益相关方占比
2025年，来自2025年6月至9月对135位高管的全球调查，其中25%认为显著更具吸引力，38%认为略有提升。
30个全球商务区办公空间总面积
2025年，涵盖30个被评估商务区的办公存量总和，构成全球最大的办公房地产集中区。
自2020年以来全球商务区空置率变化
2020-2025年，反映混合办公、成本压力及利率上升对办公需求的影响，但区域差异明显，北美平均空置率约为亚洲的三倍。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整排名榜单：包含30个全球商务区的总排名及八大类别（人才、市场接近度、影响力、外部条件、办公空间、消费活力、可持续性、创新）分项排名，可对照查看各商务区相对优势与短板。
- 研究方法论详解：详细说明商务区筛选标准、指标选择、数据来源及权重确定方法，涵盖80多项指标与100多个数据源，便于理解排名生成逻辑。
- 专家与利益相关方访谈洞察：整理34位专家访谈和约200份调查问卷的核心观点，涵盖投资者、租户、开发商、建筑师及公共部门代表，提供多元视角。
- 四大主趋势深度分析：围绕人才优先、资产软实力与硬价值、技术双重作用、可持续性复杂性展开专题研究，并结合数据与案例阐释各趋势对商务区未来发展的影响。
- 全球重点商务区案例研究：收录曼哈顿中城、北京商务中心区、多伦多市中心、新加坡市中心、KAFD、旧金山金融区、巴黎拉德芳斯、纽约金融区、悉尼CBD、金丝雀码头等典型案例，展示最佳实践。
- 最佳实践与解决方案选编：提炼办公转住宅、复合功能规划、智能可持续建筑、数字创新应用、绿色交通等领域的创新举措，为管理者提供可操作的思路。
- 附录二指标与数据来源：完整列出八大类别所采用的具体指标、对应地理层级和第三方数据来源，增强报告透明度与可信度。
- 附录三专家名单与致谢：披露参与访谈和顾问委员会的专家所属机构及职位，包括金丝雀码头集团、北京CBD管委会、巴黎拉德芳斯等机构代表。
- 附录四主要参考文献：汇集后疫情时代办公趋势、混合功能区、可持续性、技术应用及区域洞察等主题的权威报告与论文，便于延伸阅读。
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