报告概述
本报告以安居客研究院楼盘洞察产品数据库的线上找房数据为基础，聚焦2025年11月一二手房市场的找房倾向变化。报告从一二手房市场重合度、二手房找房人数占比和二手房市场分流强度三个核心指标切入，覆盖全国整体及各能级城市，并进一步延伸至重点46城的分流强度排名和典型7城的找房热度与成交走势。通过这套指标框架，报告系统刻画了购房者在新房与二手房之间的选择偏好和客群分化情况，为理解当前市场结构提供了数据支持。
报告的核心结论
一二手房客群重合度低且长期稳定在20%以下
报告显示，2025年11月全国一二手房市场重合度为12.0%，环比微降0.1个百分点，同比下降1.1个百分点，各能级城市均有小幅回落。整体来看，两个市场的客群同质化程度较低，且这种低重合状态长期稳定，说明同时关注新房和二手房的购房者比例较小，多数购房者的目标市场明确。
二手房找房人数占比持续上升，已稳定在六成以上
2025年11月全国二手房找房人数占比达65.8%，环比上升1.3个百分点，同比上升0.7个百分点，并且已连续5个月上升。各能级城市占比均突破六成，一线城市最高达67.5%。这表明当前市场中关注二手房的购房者已是绝对多数，二手房在需求端的吸引力持续增强。
二手房对新房的分流压力持续增强，三四线城市尤为突出
2025年11月全国二手房市场分流强度为31.4%，环比上升0.9个百分点，同比上升4.1个百分点。重点46城中超过八成城市分流强度环比增强，三四线城市分流强度最高达38%，一线城市最低为23.1%。报告认为低能级城市新房市场承受更大的潜在分流压力，市场天平继续向二手房倾斜。
新房与二手房客群边界越发清晰，刚需和改善需求分化
报告指出，二手房凭借选择灵活、现房有保障、价格有空间等特点吸纳刚需客户，而改善型客户则前往新房市场寻找品质、科技与舒适度更高的产品。典型7城数据显示，二手房成交占比明显上升，反映市场分层更细，不同赛道各有目标客群。
报告回答的关键问题
2025年11月二手房找房人数占比达到多少？
报告显示，2025年11月全国二手房找房人数占比达65.8%，环比上升1.3个百分点，同比上升0.7个百分点。各能级城市均突破六成，一线城市占比最高为67.5%，新一线城市环比提升最显著。这一数据表明二手房市场关注度持续攀升，已连续5个月上升，刚需仍是主要推动力。
哪些城市二手房对新房的分流压力最大？
根据安居客研究院对重点46城的监测，2025年11月二手房分流强度超过40%的城市有4个，分别是哈尔滨、秦皇岛、宜昌和洛阳，其中秦皇岛最高达46%。分流强度30%以上的城市有28个，占比61%。一线城市中上海分流强度最低为20%，显示出不同城市间差异明显，低能级城市压力普遍更高。
为什么刚需购房者越来越倾向二手房？
报告认为，二手房具有选择多样灵活、现房有保障、价格有空间等优势，因此更容易吸纳预算有限的刚需客户。相比之下，改善型客户更倾向在新房市场寻找品质、科技与舒适度更高的产品。这种分化导致二手房找房占比持续上升，而新房市场加速向改善端收缩，不同需求各取所需。
一二手房市场重合度指标有什么意义？
一二手房市场重合度反映同时关注两个市场的人数占总找房人数的比例，用来衡量客群同质化程度。2025年11月全国重合度为12.0%，长期低于20%，说明新房与二手房的客群边界清晰，重叠度低。该指标有助于判断市场是否出现客群融合或分流趋势，为理解市场结构提供参考。
报告中的代表性数据
典型7城二手房成交占比
2025年1-11月，根据北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、青岛7个典型城市统计，二手房成交占比从去年的61.9%升至64.3%，上升2.4个百分点，与二手房找房人数占比变化趋势一致。
新房找房热度较峰值下降幅度
2025年11月，在典型7城中，11月新房找房热度较今年2月峰值下降19%，二手房下降11%，显示年底整体找房需求回落。
重点城市二手房月均分流强度
2025年1-11月，根据典型7城数据，1-11月二手房月均分流强度达30%，较去年提升5个百分点，反映二手房对新房的长期分流压力。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整报告包含全国及一线、新一线、二线和三四线城市的一二手房市场重合度月度走势，以及1-11月累计均值同比变化，帮助读者理解不同能级城市客群重叠程度的长期趋势。
- 报告详细展示二手房找房人数占比的连续变化，包括各能级城市11月环比与同比数据，以及1-11月均值对比，说明刚需向二手房转移的力度和持续性。
- 深入解读二手房市场分流强度的定义和计算方式，提供全国整体及分能级城市的分流强度数据，并分析环比和同比变化，量化新房客群流失风险。
- 完整列出重点46城的二手房市场分流强度排名，标注超过40%与30%的城市，并展示环比升降情况，便于购房者和市场研究者识别高压力区域。
- 选取北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、青岛7个典型城市，对比新房与二手房从1月至11月的找房热度及成交数据，揭示市场真实走向。
- 报告对二手房分流强度、找房占比与成交占比之间的关系进行交叉验证，说明找房数据作为先行信号如何预测未来市场成交结构。
- 包含数据来源与指标口径说明，如找房热度数据拟合方法、成交数据来自网签备案日度监测，以及各核心指标的详细定义。
- 报告最后总结市场分化特征，提出二手房需提高性价比、新房需依靠创新体验吸引改善型客户，为市场参与者提供策略调整参考。
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