报告概述
本报告由戴德梁行发布，聚焦大中华区甲级写字楼市场，研究对象包括北京、上海、深圳、广州、成都、香港、台北七大重点城市。报告覆盖2024年至2025年上半年的市场数据，分析写字楼供应、需求、租金、空置率等核心指标，并展望2025年下半年至2027年的市场趋势。报告采用戴德梁行研究部的长期跟踪数据与框架，对每个城市进行深入分析，帮助业主、租户及投资者理解市场动态，识别机遇与挑战。
报告的核心结论
大中华区甲级写字楼市场整体供过于求，租金持续承压
截至2025年第二季度，大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼空置率达24.9%，同比上升1.7个百分点；平均租金同比下降13.8%至每月每平方米164.2元。以价换量成为市场主要特征，业主通过降租、提供免租期等方式促进成交，但需求恢复缓慢。
未来2-3年多城市将迎供应高峰，加剧市场竞争
报告指出，2025年下半年至2027年，上海、深圳、广州、成都、台北等城市将有大量新增供应入市。例如上海将新增258万平方米，约为现有存量的14.6%；深圳2025年下半年预计有122万平方米投入使用。大规模供应叠加需求有限，将导致空置率继续上升，租金下行压力短期内难以逆转。
搬迁与整合类需求成为市场主力，新租需求乏力
在成本控制导向下，企业更倾向于利用租金窗口期进行搬迁整合，而非新增租赁。以上海为例，2024年至2025年上半年搬迁需求占租赁成交面积的41%，新租仅占24%。同时，租户面积结构向小面积倾斜，一线城市1,000平方米以下成交占比超58%，小面积租户高占比可能预示楼宇衰退。
TMT、专业服务业和金融业是主要需求来源，外资信心逐步恢复
在北京、上海、深圳、广州等主要城市，TMT、专业服务业和金融业租赁成交面积占比位居前列。其中北京TMT行业占比高达42.4%。外资企业方面，上海2025年上半年外资成交占比较2024年回升，香港外资占比达80.9%，显示外资对核心市场的信心正在恢复。
老旧楼宇面临去化压力，空间优化与功能置换刻不容缓
在新增供应持续涌入的背景下，老旧楼宇因设施陈旧、竞争力下降，空置风险更高。报告建议业主通过物业改造、引入增值服务（如酒店、健身房）等方式提升吸引力，同时政府应推动老旧楼宇更新，如上海已出台商务楼宇更新提升行动方案，以应对市场结构性调整。
报告回答的关键问题
大中华区甲级写字楼市场目前处于什么阶段？
市场整体处于供过于求的调整期。截至2025年第二季度，空置率24.9%、租金同比下降13.8%，以价换量为主。需求尚未完全恢复，但净吸纳量同比上涨5.5%，显示缓慢复苏。未来2-3年多城市将迎来供应高峰，市场将持续承压，租户占据谈判优势。
哪些行业是甲级写字楼的主要需求来源？
TMT、专业服务业和金融业是三大主力行业。例如北京TMT租赁面积占比42.4%，上海专业服务业占比20.2%，深圳TMT占比25.2%。此外，零售贸易、制造业也贡献一定需求。外资企业在中国内地市场（如上海、深圳）占比有所回升，但在成都等二线城市外资占比仍较低。
未来几年哪些城市写字楼供应压力最大？
上海、深圳、广州、成都、台北等城市未来2-3年新增供应量较大。上海2025年下半年至2027年将新增258万平方米；深圳2025年下半年预计有122万平方米入市，2025-2027年深超总区域累计超百万平方米；广州到2027年将新增239.5万平方米；成都未来三年近100万平方米；台北预计新增96.8万平方米。大量供应将推高空置率，租金下行压力显著。
租户在当前写字楼市场中应采取什么策略？
租户可充分利用业主降租、提供灵活租赁条件的窗口期，进行办公空间整合、搬迁升级或重谈租约。建议关注新兴商圈的新建项目，因其品质高且租金优惠。同时，可优先考虑带有绿色、科技元素的楼宇，以提升员工体验和企业形象。对于成本敏感型企业，可谈判更长的免租期或装修补贴。
报告中的代表性数据
大中华区甲级写字楼核心商圈存量
截至2025年第二季度，20个主要城市核心商圈甲级写字楼总存量，反映市场整体规模。
大中华区甲级写字楼核心商圈空置率
截至2025年第二季度，较去年同期上升1.7个百分点，显示市场去化压力增大。
大中华区甲级写字楼核心商圈平均租金
2025年第二季度，同比下降13.8%，以价换量趋势明显。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 七大重点城市（北京、上海、深圳、广州、成都、香港、台北）的甲级写字楼市场详细分析，包括供需数据、租金走势、行业分布及未来展望。
- 2024年至2025年上半年各城市新增供应项目列表及建筑面积，如北京丽金智地中心、上海太平洋新天地商业中心、深圳城建云启大厦等。
- 各行业租赁成交面积占比及区位偏好分析图，展示TMT、金融、专业服务业等在不同商圈的分布特征。
- 内资与外资企业租赁成交面积占比对比，反映不同城市外资活跃度差异及变化趋势。
- 未来2-3年各城市新增供应计划及项目明细，包括预计入市时间、商圈、建筑面积，如上海华润中心、深圳地铁前海时代广场等。
- 市场需求类型分析：搬迁、续租、新租、扩租的比例数据，揭示当前需求结构以搬迁整合为主。
- 租户面积段分布数据，显示小面积租户（1,000平方米以下）占比提升，对楼宇运营的预警意义。
- 对写字楼空间优化趋势的分析，包括绿色、科技、社交元素的应用案例及老旧楼宇更新建议。
- 各城市政策环境分析，如北京发展高精尖产业、上海推进楼宇更新提升行动方案等对写字楼市场的潜在影响。
- 大中华区20个城市核心商圈甲级写字楼市场数据速览表（2025年第二季度），包含存量、空置率、租金、净吸纳量等关键指标。
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